Estima

Estimarea indică disciplina care urmăreşte să ofere instrumentele teoretice şi metodologice pentru evaluarea de către evaluator a activelor pentru care nu există o apreciere ( deviz ) univocă .

Doctrina estimativă a cunoscut o evoluție profundă în ultimele trei decenii pe baza inovațiilor profunde înregistrate la nivel științific și normativ atât la nivel internațional, cât și național.

este valabilă și astăzi pentru care „Caracterul fundamental al devizului este de a învăța să exprime judecăți cu privire la suma de bani ce poate fi atribuită, pentru a satisface anumite nevoi practice, oricărui bun economic obiect al estimare”.

Istorie

Devizul a luat naștere, din punct de vedere istoric, în funcție de colectarea impozitelor, având ca scop descrierea și estimarea valorii în scopuri fiscale a bunurilor cetățenilor. O primă schimbare, care va face loc unei școli italiene de estimare, are loc în 1569 când geodezierul Nicolò Festasio publică Tractatus de aestimo et collectis , care va fi urmat de numeroase lucrări ale altor autori. Momentul de cotitură spre estimarea modernă a avut loc însă în secolul al XVIII-lea, în urma marii transformări sociale care a trecut prin Italia și Europa, odată cu nașterea unei administrații fiscale moderne. Această situație dă naștere nevoii de experți capabili să estimeze imobile cu procedee raționale și controlabile, îndepărtându-le de empirismul larg răspândit. Cosimo Trinci, agronom din Pistoia, răspunde acestei necesități cu Tratatul devizelor de bunuri stabile tipărit la Florența în 1755, unde sunt evidențiați pilonii a ceea ce va fi următoarea dezvoltare.

În 1800, doctrina a evoluat datorită contribuțiilor lui Giuseppe Borio cu Primele sale elemente de economie a fondurilor rustice pentru utilizare în principal de către experți și administratori și Giulio Fettarappa cu Principiile economice aplicate estimărilor și calculelor legate de acestea și ale altor savanți care au a dat viață așa-numitei școli piemonteze, cultivând scopul de a face din estimare o știință, depășind abordarea empirică dominantă până atunci cu o metodă rațională.

Odată cu secolul al XIX-lea doctrina atinge dezvoltarea maximă mai ales în facultățile agricole, care devin astfel leagănul noii școli de evaluare, grație unor savanți precum Serpieri, Tassinari, Famularo și Medici și, într-o a doua fază, Di Cocco, Malacarne, Marenghi, Brizi, Michieli si Forte.

În vremurile moderne, doctrina evaluării, în special evaluarea civilă, a devenit parte a cursurilor de studii de arhitectură și inginerie, inclusiv în scopul evaluării preliminare a proiectelor de lucrări publice și private și al verificării ex ante a fezabilității economice relative. și sustenabilitatea financiară, conform prevederilor Codului contractelor publice menționat în Decretul legislativ 50 din 2016 și modificările și completările ulterioare.

Descriere

Estimarea ca știință a metodei

Metoda de evaluare este procedura care vizează determinarea valorii bunurilor în funcție de scopurile pentru care se solicită evaluarea; se bazează pe elemente raţionale şi are un caracter ştiinţific. Pentru a-și desfășura profesia în cel mai bun mod posibil, evaluatorul trebuie să identifice și să analizeze caracteristicile bunului de evaluat și ale pieței de referință precum și să aibă o cunoaștere perfectă a principiilor generale ale estimării și ale estimării funcționale. metode de determinare a valorii într-un obiectiv și replicabile de către evaluatori terți.

Prof. Carlo Forte identifică principiile după cum urmează:

- valoarea depinde de scopul devizului;

- prognoza este caracterul imanent al judecăţii de estimare;

- prețul stă la baza judecății de evaluare;

- metoda de estimare este unica, si se bazeaza exclusiv pe comparatie;

- judecata de estimare este obiectiva, este general valabila si formulata pe baza teoriei ordinaritatii.

Pentru Forte Estimarea constituie acea parte a științei economice care poate fi definită ca ansamblul principiilor logice și metodologice care reglementează și, prin urmare, permit formularea motivată, obiectivă și general valabilă a judecății de estimare a valorii activelor economice, exprimată în valută

Estimarea in rezumat este:

- formularea sistematică a principiilor și practicilor metodologice;

- sistem organic de cunoaștere rezultat dintr-o investigație, condusă științific, dezvoltată în cadrul judecății de valoare, vizând cunoașterea caracteristicilor judecății în sine și a modului de formulare a acesteia;

- are de căutat un adevăr: metoda de estimare;

- are un domeniu specific de investigare: judecata de valoare si masurarea valorii

- are un scop: Devizul servește unor scopuri practice;

- deoarece metoda este Logică: Estimarea este Logică aplicată la formularea judecății de valoare;

Evaluare imobiliara

Evaluarea imobiliară este acea parte a științei economice care învață cum să pronunțe judecățile de valoare referitoare la imobile . În mod evident, diferitele tipuri de bunuri de estimat și scopul pentru care aceasta este realizată determină abordări și metode de valorificare diferite pentru anumite scopuri practice.

Postulatele estimative

Postulatele estimative sunt propoziții nedovedite, dar care se presupune că sunt adevărate în măsura în care sunt dovedite prin fapte, pe baza unor dovezi reale, cunoștințe, experiență și bun simț; ele constituie presupoziţia fundamentală pe care se întemeiază judecata estimativă şi cu care nu se poate fi niciodată în contradicţie. Schematic ele sunt reprezentate prin:

Postulul prețului

Prețul trebuie identificat ca bază a judecății de evaluare.

Postulul prognozei

Prognoza este un caracter imanent al judecății de estimare.

Postulul scopului

Valoarea depinde de scopul devizului.

Postulatul banalității

Judecata de estimare pentru a fi obiectivă și general valabilă trebuie formulată pe baza teoriei ordinarității.

Postulul comparației

Metoda de estimare este unică, fiind bazată exclusiv pe comparație.

Criteriile de estimare

Criteriile de estimare sunt regulile fundamentale pentru căutarea valorii; baza valorii poate fi urmărită la:

- valoare de piață

- valoarea de cost

- valoarea de subrogare

- valoarea de transformare

- valoare complementară

- valoarea justă

Există, de asemenea, și alte principii prevăzute de standardele internaționale și la care se face referire în Codul de evaluare a proprietăților și în Ghidul atașat pentru evaluarea proprietăților ca garanții pentru expunerile de credit, se indică alte criterii de valoare, altele decât cel de piață:

- valoarea creditului ipotecar (valoarea garantiei)

- valoare asigurabilă

- valoarea de vânzare forțată

- valoarea realizabilă

- valoarea de inchiriere

Doctrina estimativă în Codul evaluărilor imobiliare | 2018

Structura doctrinei evaluării, astfel cum este reprezentată în Codul de evaluare a proprietăților | Standardul italian de evaluare a proprietăților definește, printre altele:

• Principii: Principiul prețului; Principiul previziunii, Principiul scopului; Principiul ordinarității; Principiul comparației.
• Proceduri de estimare: Abordarea comparativă a pieței sau abordarea Marchet; Metoda financiară (abordarea veniturilor); Abordarea costurilor.
• Bazele valorice sau aspectele economice ale bunurilor imobiliare, inclusiv:
  • Valoare de piață;
  • Valoarea costului;
  • Valoarea de transformare;
  • Valoare complementară;
  • Valoare de inlocuire;
  • Valoare asigurabilă
  • Valoarea creditului ipotecar
  • Valoarea justă
  • Utilizați valoarea
  • Valoare realizabila
  • Valoarea de lichidare sau vânzare forțată
  • Valoarea investiției
  • Valoare specială
  • Valoarea speranței

La nivel european, conceptul de valoare de piață este definit de Regulamentul 2013/575/UE: „Valoarea de piață înseamnă suma estimată la care imobilul ar fi vândut la data evaluării într-o tranzacție efectuată între un vânzător și un dobânditor care consimt la condiții normale de piață după o promovare comercială adecvată, în contextul căreia ambele părți au acționat cu deplină cunoștință de cauză, cu prudență și fără constrângeri.”

Subdiviziunea devizului

Doctrina estimativă se împarte în:

• Evaluare generală, care tratează concepte și proceduri aplicabile tuturor categoriilor și situațiilor;
• Deviz special, care se referă la categorii specifice de mărfuri și poate fi împărțit în:
  • Evaluare civilă, care evaluează clădiri și suprafețe de construcție ;
  • Evaluarea rurală , care se referă la exploatații agricole și tot ceea ce este legat: terenuri, clădiri rurale, stocuri, îmbunătățiri funciare.
  • Evaluare silvica, care priveste padurile si cheresteaua prezente in acestea.
  • Evaluare comercială și industrială , care se ocupă de companii comerciale și industriale
• Evaluarea juridică , în care evaluarea este supusă unor legi specifice ca în cazul exproprierilor , moștenirilor sau servituților .
• Evaluarea cadastrală, privind cadastrul și actualizarea acestuia.

În plus, este posibilă împărțirea doctrinei estimative în estimare și evaluare. Estimările de mediu fac parte din evaluare. De altfel, în scopul protecției mediului, evaluatorul trebuie să prevadă evaluarea activelor de mediu, precum și evaluarea prejudiciului produs de un proiect asupra mediului (Evaluarea impactului asupra mediului, EIM). Evaluarea de mediu oferă evaluatorului instrumentele pentru a formula judecăți specifice de valoare sau comoditate.

Proceduri de estimare

Există mai multe metode pentru a afla valoarea activului care este evaluat. Același activ, pe baza scopului devizului și a bazei valorice adoptate, poate lua și valori diferite. Pretul de piata este rezultatul intalnirii cererii si ofertei (pretul de echilibru).

Procedurile de evaluare prevăzute de Codul de evaluare a proprietăților și de principiile indicate în standardele internaționale de evaluare sunt stabilite de:

• Abordarea veniturilor bazată pe analiza beneficiilor bănești generate de o proprietate și a posibilității de a converti aceste beneficii în valoare de piață cu un multiplicator sau o rată de actualizare (de exemplu o chirie, un venit agricol etc.). Venitul activului de estimat - net de cheltuieli, taxe fiscale, reintegrare, întreținere etc. - este actualizat sau „actualizat” prin utilizarea unei „rate de capitalizare” adecvate, denumită în general „r”. Ex: Venitul net al unui apartament închiriat = „Rn”; rata de capitalizare = 4% sau 0,04. Valoarea apartamentului va fi Rn/0,04.
• Metoda de comparare a pieței ( Abordarea pieței sau Abordarea comparativă a pieței ), folosind date imobiliare din tranzacții recente (comparabile), corectate prin prețuri marginale, conform prevederilor capitolului 9 din Codul de evaluare a bunurilor imobiliare | Standardul italian de evaluare a proprietăților. În scopul colectării în mod corespunzător a datelor, a se vedea și capitolul 6 din Cod (vezi și articolul: evaluarea imobilului );
• Abordarea costurilor : care permite determinarea valorii de piata a unei proprietati prin suma dintre valoarea de piata a terenului construit si valoarea cladirii. Valoarea clădirii poate fi estimată pe baza costului construcției, eventual amortizată ținând cont de condițiile de vechime. Deci pentru o clădire se calculează suprafața clădirii și costul de construcție a casei astăzi, iar amortizarea învechită este dedusă; intr-un teren cultivat se calculeaza costul terenului gol, costul pomilor si al plantei, si cultivarea pana la acel moment si se scade vanzarea produsului anual.

Aplicarea procedurilor

Pe scurt, criteriile fundamentale sunt rezumate mai jos:

Prin scriere cu majuscule

• pentru cladiri, case, case pentru magazine

au un venit net anual care rezultă din ecuația:

${\ displaystyle R_ {a} = {\ text {Chirie brută}} - {\ text {Cheltuieli}}}$

valoarea ne este dată de

${\ displaystyle V_ {i} = R_ {a} / r}$

unde este rata dobânzii investiționale în sectorul construcțiilor. $r$

• pentru firmele agricole si industriale

au un venit anual derivat din ecuația:

${\ displaystyle R_ {a} = {\ text {Producția brută vândută}} - {\ text {Costul de producție}}}$

Valoarea ne este dată de

${\ displaystyle V_ {i} = R_ {a} / r}$

unde este rata dobânzii investiționale în industriile care sunt evaluate. $r$

După costul fabricii

• pentru clădiri

este costul construcției casei adăugat la costurile de cumpărare a terenului pentru construcție și profitul constructorului estimat la rata dobânzii investiționale r în sectorul imobiliar înmulțită cu costul menționat;

• pentru firmele agricole si industriale

este costul instalației industriale adăugat la profitul antreprenorului care a înființat firma, egal cu r (rata investiției în sector) înmulțit cu costul.

După valoare sintetic-comparativă

• în clădiri : aplicarea abordării pieței (sau abordarea comparativă a pieței)
• în industrii : valoarea capitalului propriu + potențialul de extindere a profiturilor industriale.

Bibliografie

• Cod de evaluare a proprietății | Standardul italian de evaluare a proprietăților (ediția a cincea, 2018) Tecnoborsa, ISBN 978-88-943158-0-6
• Bambagioni Giampiero, Măsurarea suprafețelor imobiliare Il Sole 24 Ore spa , 2008, Milano, ISBN 978-88-324-7099-4
• Amabile Stefano, Curs de economie și evaluare , ed. Ulrico Hoepli , 2006
• Polelli Mario, Tratatul de estimare , ed. Maggioli, 1997
• Goldsmith Marcello, Estimare - vol. 1, 2, 3, 4, ed. UTET, 2000
• Moncelli Massimo, Estimarea imobiliară, Maggioli Editore 2015, ISBN 978-88-916-0996-0
• D'Agostino Alberto, "Estimarea imobiliară urbană și elemente de economie" Fundamente, criterii, metode, Ediția a III-a - Editura Esculapio - Bologna 2008
• D'Agostino Alberto, „Estimarea imobiliară urbană și elemente de economie cu evaluarea economico-financiară a investițiilor pentru îmbunătățirea și transformarea lucrărilor publice” Fundamentals Criteria Methods. Editura Esculapio Bologna 2015
• Moncelli M. Etapele școlii italiene de evaluare în Il perito agrario n 2/08, Roma
• Rosati Renato, Fundamentele stimei generale și speciale, Livianna Editore
• Moncelli M. Evaluarea rurală și teritorială, Maggioli ed. 2021

Articole înrudite

• Aspecte economice
• Criterii și valori de estimare
• Calcul metric estimativ
• Deviz legal
• Metoda estimativă
• Valoarea de evaluare imobiliara
• Noua valoare
• Evaluator
• Evaluarea imobilelor

Alte proiecte

Alte proiecte

• Wikționar
• Wikimedia Commons

• Wikționarul conține dicționarul lema « estimo »
• Wikimedia Commons conține imagini sau alte fișiere despre estimo

Link- uri externe

• Biblioteca Centrală Facultatea de Arhitectură Universitatea Sapienza din Roma - Codul Evaluării Proprietății | , pe opac.uniroma1.it . |
• Resurse privind evaluarea generală și specială - TerritorioScuola ODP.