Estimation

L'estimation désigne la discipline qui vise à fournir les outils théoriques et méthodologiques pour l'évaluation par l' expert des actifs pour lesquels il n'y a pas d'appréciation univoque ( estimation ) .

La doctrine estimative a connu une profonde évolution au cours des trois dernières décennies sur la base des profondes innovations enregistrées au niveau scientifique et réglementaire tant au niveau international que national.

est toujours valable aujourd'hui pour laquelle « Le caractère fondamental de l'estimation est d'apprendre à exprimer des jugements sur la somme d'argent qui peut être attribuée, pour satisfaire des besoins pratiques donnés, à tout bien économique objet de estimation ".

Histoire

L'estimation est née, historiquement, en fonction de la perception des impôts, dans le but de décrire et d'estimer la valeur du patrimoine des citoyens à des fins fiscales. Un premier changement, qui fera place à une école italienne d'estimation, survient en 1569 lorsque le géomètre Nicolò Festasio publie le Tractatus de aestimo et collectis , qui sera suivi de nombreux ouvrages d'autres auteurs. Le tournant vers l'estimation moderne a cependant eu lieu au XVIIIe siècle, suite à la grande transformation sociale qui a traversé l'Italie et l'Europe, avec la naissance d'une administration fiscale moderne. Cette situation fait naître le besoin d'experts capables d'estimer des biens immobiliers avec des procédures rationnelles et contrôlables, les soustrayant à l'empirisme répandu. Cosimo Trinci, agronome de Pistoia, répond à ce besoin avec le Traité d'estimation des biens stables imprimé à Florence en 1755, où sont mis en évidence les piliers de ce qui sera le prochain développement.

En 1800, la doctrine a évolué grâce aux contributions de Giuseppe Borio avec ses premiers éléments d'économie des fonds rustiques à l'usage principalement des experts et des administrateurs et de Giulio Fettarappa avec les principes d'économie appliqués aux estimations et aux calculs qui s'y rapportent et d'autres savants qu'ils a donné vie à la soi-disant école piémontaise, cultivant l'objectif de faire de l'estimation une science, en surmontant l'approche empirique jusqu'alors dominante avec une méthode rationnelle.

Avec le XIXe siècle, la doctrine atteint son développement maximal surtout dans les facultés agricoles, qui deviennent ainsi le berceau de la nouvelle école d'évaluation, grâce à des savants tels que Serpieri, Tassinari, Famularo et Medici et, dans une seconde phase, Di Cocco, Malacarne, Marenghi, Brizi, Michieli et Forte.

À l'époque moderne, la doctrine de l'évaluation, en particulier l'évaluation civile, est devenue partie intégrante des cours d'études d'architecture et d'ingénierie, également aux fins de l'évaluation préliminaire des projets de travaux privés et publics et de la vérification ex ante de la faisabilité économique relative. et la viabilité financière, comme l'exige le Code des marchés publics mentionné dans le décret législatif 50 de 2016 et ses modifications et ajouts ultérieurs.

Descriptif

L'estimation comme science de la méthode

La méthode d'expertise est la procédure visant à déterminer la valeur des biens en fonction des finalités pour lesquelles l'expertise est demandée ; elle est basée sur des éléments rationnels et a un caractère scientifique. Afin d'exercer au mieux sa profession, l'expert doit identifier et analyser les caractéristiques du bien à évaluer et du marché de référence ainsi qu'avoir une parfaite connaissance des principes généraux de l'estimation et de l'estimation fonctionnelle méthodes pour déterminer la valeur d'un objectif et reproductibles par des évaluateurs tiers.

Le professeur Carlo Forte identifie les principes comme suit :

- la valeur dépend de l'objet de l'estimation ;

- la prévision est le caractère immanent du jugement d'estimation ;

- le prix est la base du jugement d'évaluation ;

- la méthode d'estimation est unique et repose exclusivement sur la comparaison ;

- le jugement d'estimation est objectif, il est généralement valable et formulé sur la base de la théorie de l'ordinaire.

Pour le Forte, l'estimation constitue cette partie de la science économique qui peut être définie comme l'ensemble des principes logiques et méthodologiques qui réglementent et, par conséquent, permettent la formulation motivée, objective et généralement valable du jugement d'estimation de la valeur des actifs économiques, exprimé en devise

Le devis en résumé est de :

- formulation systématique de principes et de pratiques méthodologiques ;

- système organique de cognition résultant d'une investigation, menée scientifiquement, développée dans le jugement de valeur, visant à connaître les caractéristiques du jugement lui-même et la méthode pour le formuler ;

- a une vérité à rechercher : la méthode d'estimation ;

- a un champ d'investigation spécifique : le jugement de valeur et la mesure de valeur

- a une finalité : le Devis sert à des fins pratiques ;

- puisque la méthode est Logique : l'Estimation est Logique appliquée à la formulation du jugement de valeur ;

Estimation immobilière

L'expertise immobilière est cette partie de la science économique qui enseigne comment prononcer des jugements de valeur relatifs à l'immobilier . De toute évidence, les différents types de biens à estimer et le but pour lequel l'estimation est faite déterminent différentes approches et méthodes d'évaluation à certaines fins pratiques.

Les postulats estimatifs

Les postulats estimatifs sont des propositions non prouvées, mais qui sont supposées vraies dans la mesure où elles sont prouvées par des faits, sur la base de preuves réelles, de connaissances, d'expérience et de bon sens ; elles constituent le présupposé fondamental sur lequel repose le jugement estimatif et avec lequel on ne peut jamais être en contradiction. Ils sont représentés schématiquement par :

Postulat de prix

Le prix doit être identifié comme base du jugement d'évaluation.

Postulat de la prévision

La prévision est un caractère immanent du jugement d'estimation.

Postulat de la finalité

La valeur dépend de l'objectif de l'estimation.

Postulat d'ordinaire

Le jugement d'estimation pour être objectif et généralement valide doit être formulé sur la base de la théorie de l'ordinaire.

Postulat de comparaison

La méthode d'estimation est unique, étant basée exclusivement sur la comparaison.

Les critères d'estimation

Les critères d'estimation sont les règles fondamentales de la recherche de valeur ; la base de la valeur remonte à :

- valeur marchande

- valeur de coût

- valeur de subrogation

- valeur de transformation

- valeur complémentaire

- juste valeur

Il existe également d'autres principes prévus par les normes internationales et mentionnés dans le Code de l'évaluation immobilière et dans les Lignes directrices ci-jointes pour l'évaluation des biens en garantie des expositions de crédit, indiquent d'autres critères de valeur, autres que celui du marché :

- valeur du crédit hypothécaire (valeur de garantie)

- valeur assurable

- valeur de vente forcée

- valeur de réalisation

- valeur locative

doctrine estimative dans le Code des évaluations immobilières | 2018

La structure de la doctrine de l'évaluation telle que représentée dans le code de l'évaluation foncière | La norme italienne d'évaluation des biens définit, entre autres :

• Principes : Principe du prix ; Principe de prévoyance, Principe de finalité ; Principe d'ordinaire; Principe de comparaison.
• Procédures d'estimation : Approche par comparaison de marché ou approche Marchet ; Méthode financière (Approche par les revenus) ; Approche par les coûts.
• Bases de valeur ou aspects économiques de l'immobilier, y compris :
  • Valeur marchande;
  • valeur de coût ;
  • Valeur de transformation ;
  • Valeur complémentaire ;
  • Valeur de remplacement;
  • Valeur assurable
  • Valeur du crédit hypothécaire
  • Juste valeur
  • Utiliser la valeur
  • Valeur de réalisation
  • Valeur de liquidation ou vente forcée
  • Valeur d'investissement
  • Valeur spéciale
  • Valeur d'espoir

Au niveau européen, la notion de valeur vénale est définie par le Règlement 2013/575/UE : « La valeur vénale désigne le montant estimé auquel le bien serait vendu à la date d'évaluation dans une transaction réalisée entre un vendeur et un acquéreur consentant à des conditions normales de marché après une promotion commerciale adéquate, dans le cadre de laquelle les deux parties ont agi en toute connaissance de cause, avec prudence et sans contraintes. »

Subdivision du devis

La doctrine estimative se divise en :

• L'évaluation générale, qui traite des concepts et des procédures applicables à toutes les catégories et situations ;
• Devis spécial, qui concerne des catégories spécifiques de marchandises et peut être divisé en :
  • L'expertise civile, qui évalue les bâtiments et les zones à bâtir ;
  • Expertise rurale , qui concerne les exploitations agricoles et tout ce qui s'y rapporte : terres, bâtiments ruraux, stocks, aménagements fonciers.
  • Expertise forestière, qui concerne les bois et les bois qui s'y trouvent.
  • Expertise commerciale et industrielle , qui s'occupe des entreprises commerciales et industrielles
• Expertise légale , dans laquelle l'expertise est liée par des lois spécifiques comme dans le cas d' expropriations , d' héritages ou de servitudes .
• Expertise cadastrale, concernant le cadastre et sa mise à jour.

De plus, il est possible de diviser la doctrine estimative en estimation et évaluation. Les estimations environnementales font partie de l'évaluation. En effet, aux fins de la protection de l'environnement, l'évaluateur doit prévoir l'évaluation des actifs environnementaux, ainsi que l'évaluation des dommages produits par un projet sur l'environnement (Etude d'Impact Environnemental, EIE). L'évaluation environnementale fournit à l'évaluateur les outils pour formuler des jugements spécifiques de valeur ou de commodité.

Procédures d'estimation

Il existe plusieurs méthodes pour déterminer la valeur de l'actif à évaluer. Un même bien, en fonction de l'objet de l'estimation et de la base de valeur retenue, peut également prendre des valeurs différentes. Le prix de marché est le résultat de la rencontre de l' offre et de la demande (prix d'équilibre).

Les procédures d'évaluation prévues par le Code de l'évaluation foncière et par les principes indiqués dans les normes internationales d'évaluation sont établies par :

• Approche des revenus basée sur l'analyse des avantages monétaires générés par un bien et la possibilité de convertir ces avantages en valeur marchande avec un multiplicateur ou un taux d'actualisation (par exemple un loyer, un revenu agricole, etc.). Le revenu du bien à estimer - net de charges, charges fiscales, réintégration, entretien, etc. - est actualisé ou "actualisé" par l'utilisation d'un "taux de capitalisation" approprié généralement appelé "r". Ex : Revenu net d'un appartement loué = "Rn" ; taux de capitalisation = 4 % ou 0,04. La valeur de l'appartement sera Rn / 0,04.
• Méthode de comparaison de marché (Approche marché ou Market Comparaison Approach ), utilisant des données immobilières issues de transactions récentes (comparables), corrigées des prix marginaux, comme l'exige le chapitre 9 du Code de l'évaluation foncière | Norme italienne d'évaluation des propriétés. Aux fins d'une collecte appropriée des données, voir également le chapitre 6 du Code (voir également la rubrique : évaluation immobilière ) ;
• Approche coût : qui permet de déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier par la somme de la valeur vénale du terrain bâti et de la valeur de l'immeuble. La valeur de l'immeuble peut être estimée sur la base du coût de construction, éventuellement amorti compte tenu des conditions d'ancienneté. Ainsi, pour un bâtiment, la surface de construction et le coût de construction de la maison aujourd'hui sont calculés, et l'amortissement vieillissant est déduit ; dans une terre cultivée, le coût de la terre nue, le coût des arbres et de la plante, et la culture jusqu'à ce moment sont calculés et la vente du produit annuel est déduite.

Application des procédures

En bref, les critères fondamentaux sont résumés ci-dessous :

Par capitalisation

• pour immeuble, maison, maison pour commerce

avoir un revenu net annuel dérivant de l'équation :

${\ displaystyle R_ {a} = {\ text {Loyer brut}} - {\ text {Dépenses}}}$

la valeur nous est donnée par

${\ style d'affichage V_ {i} = R_ {a} / r}$

où est le taux d'intérêt d'investissement dans le secteur de la construction. $r$

• pour les entreprises agricoles et industrielles

avoir un revenu annuel dérivé de l'équation :

${\ displaystyle R_ {a} = {\ text {Production vendable brute}} - {\ text {Coût de production}}}$

La valeur nous est donnée par

${\ style d'affichage V_ {i} = R_ {a} / r}$

où est le taux d'intérêt d'investissement dans les industries évaluées. $r$

Par coût d'usine

• pour les bâtiments

c'est le coût de construction de la maison ajouté aux frais d'achat du terrain à bâtir et au bénéfice du constructeur estimé au taux d'intérêt d'investissement r dans le secteur immobilier multiplié par ledit coût ;

• pour les entreprises agricoles et industrielles

est le coût de l'outil industriel ajouté au profit de l'entrepreneur qui a créé l'entreprise, égal à r (taux d'investissement dans le secteur) multiplié par le coût.

Par valeur synthétique-comparative

• dans les bâtiments : application de l'approche de marché (ou approche de comparaison de marché)
• dans les industries : valeur des capitaux propres + potentiel d'expansion des bénéfices industriels.

Bibliographie

• Code d'évaluation foncière | Norme italienne d'évaluation des biens (cinquième édition, 2018) Tecnoborsa, ISBN 978-88-943158-0-6
• Bambagioni Giampiero, La mesure des surfaces immobilières Il Sole 24 Ore spa , 2008, Milan, ISBN 978-88-324-7099-4
• Amabile Stefano, Cours d'économie et d'évaluation , Ulrico Hoepli éd., 2006
• Polelli Mario, Traité d'estimation , Maggioli éd., 1997
• Orfèvre Marcello, Estimation - vol. 1, 2, 3, 4, UTET éd., 2000
• Moncelli Massimo, L'estimation immobilière, Maggioli Editore 2015, ISBN 978-88-916-0996-0
• D'Agostino Alberto, "Estimation de l'immobilier urbain et éléments d'économie" Fondamentaux, critères, méthodes. IIIe édition - Esculapio Publishing Company - Bologne 2008
• D'Agostino Alberto, "Estimation de l'immobilier urbain et éléments d'économie avec évaluation économique et financière des investissements pour l'amélioration et la transformation des travaux publics" Méthodes des critères fondamentaux. Maison d'édition Esculapio Bologne 2015
• Moncelli M. Les étapes de l'école italienne d'évaluation dans Il perito agrario n 2/08, Rome
• Rosati Renato, Fondamentaux de l'estime générale et spéciale, Livianna Editore
• Moncelli M. Évaluation rurale et territoriale, Maggioli éd. 2021

Objets associés

• Aspects économiques
• Critères et valeurs d'estimation
• Calcul de métrique estimatif
• Estimation légale
• Méthode estimative
• Valeur d'expertise immobilière
• Nouvelle valeur
• Évaluateur
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Liens externes

• Bibliothèque Centrale Faculté d'Architecture Université La Sapienza de Rome - Code d'évaluation foncière | , sur opac.uniroma1.it . |
• Ressources sur l' évaluation générale et spéciale - TerritorioScuola ODP.