Tahmin etmek

Tahmin , tek anlamlı bir takdir ( tahmin ) olmayan varlıkların değerleme uzmanı tarafından değerlemesi için teorik ve metodolojik araçlar sağlamayı amaçlayan disiplini ifade eder .

Tahmine dayalı doktrin, son otuz yılda hem uluslararası hem de ulusal düzeyde bilimsel ve düzenleyici düzeyde kaydedilen derin yenilikler temelinde derin bir evrim geçirdi.

tanımı bugün hala geçerlidir , bunun için "Tahmin temel karakteri, verilen pratik ihtiyaçları karşılamak için, herhangi bir ekonomik iyi nesneye atfedilebilecek para toplamı hakkında yargıları ifade etmeyi öğretmektir. tahmin".

Geçmiş

Tahmin, tarihsel olarak, vergi amaçları için vatandaşların varlıklarının değerini tanımlamak ve tahmin etmek amacıyla vergi tahsilatının bir işlevi olarak doğdu. Bir İtalyan tahmin okuluna yol açacak ilk değişiklik, 1569'da arazi araştırmacısı Nicolò Festasio'nun Tractatus de aestimo et Collectis'i yayınlamasıyla gerçekleşir ve bunu diğer yazarların çok sayıda eseri izleyecektir. Ancak modern tahmine doğru dönüm noktası, modern bir vergi idaresinin doğuşuyla birlikte İtalya ve Avrupa'da yaşanan büyük toplumsal dönüşümün ardından 18. yüzyılda gerçekleşti. Bu durum, yaygın ampirizmden uzaklaşarak, gayrimenkulü rasyonel ve kontrol edilebilir prosedürlerle tahmin edebilen uzmanlara duyulan ihtiyacı doğurmaktadır. Pistoia'dan bir ziraat mühendisi olan Cosimo Trinci, 1755'te Floransa'da basılan ve bir sonraki gelişmenin ne olacağının temellerinin vurgulandığı istikrarlı varlık tahminleri Antlaşması ile bu ihtiyaca cevap veriyor .

1800 yılında, doktrin, Giuseppe Borio'nun, esas olarak uzmanlar ve yöneticiler tarafından kullanılmak üzere Rustik fonların ekonomisinin ilk unsurları ve bunlarla ilgili tahminlere ve hesaplamalara uygulanan ekonomi ilkeleri ile Giulio Fettarappa'nın katkıları sayesinde gelişti . Tahmini bir bilim haline getirme hedefini geliştirerek, şimdiye kadar baskın olan ampirik yaklaşımı rasyonel bir yöntemle yenerek sözde Piedmontese Okulu'na hayat verdi.

On dokuzuncu yüzyılla birlikte doktrin, Serpieri, Tassinari, Famularo ve Medici gibi bilim adamları ve ikinci aşamada Di Cocco, Malacarne, Marenghi, Brizi, Michieli ve Forte.

Modern zamanlarda, değerleme doktrini, özellikle sivil değerlendirme, özel ve bayındırlık projelerinin ön değerlendirmesi ve göreli ekonomik fizibilitenin önceden doğrulanması amacıyla, Mimarlık ve Mühendislik çalışmaları derslerinin bir parçası haline geldi. 2016 tarihli Kanun Hükmünde Kararname 50'de atıfta bulunulan kamu sözleşmeleri Kanunu ve müteakip değişiklik ve eklemeler uyarınca finansal sürdürülebilirlik ve finansal sürdürülebilirlik.

Açıklama

Yöntem bilimi olarak tahmin

Değerleme yöntemi, değerlemenin talep edildiği amaçlara göre varlıkların değerinin belirlenmesini amaçlayan prosedürdür; rasyonel unsurlara dayanır ve bilimsel bir karaktere sahiptir. Değerlemeyi gerçekleştirenin, mesleğini mümkün olan en iyi şekilde yerine getirebilmesi için, değerlemesi yapılacak varlığın ve referans piyasanın özelliklerini tanımlaması ve analiz etmesinin yanı sıra, genel tahmin ilkeleri ve işlevsel tahmin hakkında tam bir bilgiye sahip olması gerekir. üçüncü taraf değerlendiriciler tarafından objektif ve tekrarlanabilir değerin belirlenmesi için yöntemler.

Prof Carlo Forte ilkeleri şu şekilde tanımlamaktadır:

- değer, tahminin amacına bağlıdır;

- tahmin, tahmin kararının içkin karakteridir;

- fiyat, değerleme kararının temelidir;

- tahmin yöntemi benzersizdir ve yalnızca karşılaştırmaya dayalıdır;

- Tahminin yargısı nesneldir, genellikle geçerlidir ve sıradanlık teorisi temelinde formüle edilmiştir.

Forte için Tahmin , ekonomik varlıkların değerine ilişkin yargının motive edilmiş, nesnel ve genel olarak geçerli formülasyonunu düzenleyen ve bu nedenle izin veren mantıksal ve metodolojik ilkeler kümesi olarak tanımlanabilen ekonomi biliminin bir bölümünü oluşturur, para biriminde ifade edilir

Özetle tahmin şudur:

- ilkelerin ve metodolojik uygulamaların sistematik formülasyonu;

- değer yargısında geliştirilen, yargının kendisinin özelliklerini ve onu formüle etme yöntemini bilmeyi amaçlayan bilimsel olarak yürütülen bir araştırmadan kaynaklanan organik biliş sistemi;

- aranacak bir gerçek var: tahmin yöntemi;

- belirli bir araştırma alanı vardır: değer yargısı ve değer ölçümü

- bir amacı vardır: Tahmin, pratik amaçlara hizmet eder;

- yöntem Mantık olduğundan: Tahmin, değer yargısının formülasyonuna uygulanan Mantıktır;

Gayrimenkul değerlendirmesi

Gayrimenkul değerlemesi, gayrimenkulle ilgili değer yargılarının nasıl telaffuz edileceğini öğreten ekonomi biliminin bir parçasıdır . Açıkçası, tahmin edilecek farklı mal türleri ve bunların yapılma amacı, belirli pratik amaçlar için farklı yaklaşımları ve değer yöntemlerini belirler.

Tahmini varsayımlar

Tahmini varsayımlar, kanıtlanmamış önermelerdir, ancak gerçek kanıtlar, bilgi, deneyim ve sağduyu temelinde gerçekler tarafından kanıtlandıkları sürece doğru oldukları varsayılır; bunlar, tahmine dayalı yargının dayandığı ve hiçbir zaman çelişemeyeceği temel varsayımı oluşturur. Şematik olarak şu şekilde temsil edilirler:

Fiyat varsayımı

Fiyat, değerleme kararının temeli olarak tanımlanmalıdır.

Tahminin postulatı

Tahmin, tahmin kararının içkin bir karakteridir.

amacın postulatı

Değer, tahminin amacına bağlıdır.

Sıradanlık varsayımı

Tahminin nesnel ve genel olarak geçerli olduğu yargısı, sıradanlık teorisi temelinde formüle edilmelidir.

karşılaştırma varsayımı

Tahmin yöntemi benzersizdir ve yalnızca karşılaştırmaya dayalıdır.

tahmin kriterleri

Tahmin kriterleri, değer arayışının temel kurallarıdır; değerin temeli şu şekilde izlenebilir:

- Market değeri

- Maliyet değeri

- halefiyet değeri

- dönüşüm değeri

- tamamlayıcı değer

- makul değer

Uluslararası standartlar tarafından öngörülen ve Gayrimenkul Değerleme Kanunu'nda ve ekteki gayrimenkullerin kredi riskleri için teminat olarak değerlenmesine ilişkin Kılavuzda atıfta bulunulan başka ilkeler de vardır ve bunlar piyasa değeri dışındaki diğer değer kriterlerini belirtir:

- ipotek kredi değeri (garanti değeri)

- sigortalanabilir değer

- zorunlu satış değeri

- gerçekleştirilebilir değer

- kira değeri

Gayrimenkul Değerleme Kurallarında Tahmini Doktrin | 2018

Değerleme doktrininin yapısı, Mülk Değerleme Kodunda gösterildiği gibi | İtalyan Mülk Değerleme Standardı , diğer şeylerin yanı sıra şunları tanımlar:

• İlkeler: Fiyat ilkesi; Öngörü ilkesi, Amaç ilkesi; Sıradanlık ilkesi; Karşılaştırma ilkesi.
• Tahmin prosedürleri: Pazar karşılaştırma yaklaşımı veya Marchet yaklaşımı; Finansal yöntem (Gelir yaklaşımı); Maliyet yaklaşımı.
• Aşağıdakiler dahil, gayrimenkulün değer esasları veya ekonomik yönleri :
  • Market değeri;
  • Maliyet değeri;
  • Dönüşüm değeri;
  • Tamamlayıcı değer;
  • Değiştirme değeri;
  • Sigorta değeri
  • ipotek kredisi değeri
  • Makul değer
  • Kullanım değeri
  • Gerçekleştirilebilir değer
  • Tasfiye değeri veya zorunlu satış
  • Yatırım değeri
  • Özel değer
  • Umut değeri

Avrupa düzeyinde, piyasa değeri kavramı, 2013/575 / AB Tüzüğü ile tanımlanmaktadır: "Piyasa değeri, bir satıcı ile bir edinen arasında rıza gösteren bir işlemde değerleme tarihinde mülkün satılacağı tahmini tutar anlamına gelir. her iki tarafın da gerçekleri tam olarak bilerek, ihtiyatlı ve kısıtlama olmaksızın hareket ettiği bağlamda yeterli ticari promosyondan sonraki normal piyasa koşulları.

Tahminin alt bölümü

Tahmini doktrin ikiye ayrılır:

• Tüm kategoriler ve durumlar için geçerli olan kavram ve prosedürlerle ilgilenen genel değerlendirme;
• Belirli mal kategorileriyle ilgili olan ve aşağıdakilere bölünebilen özel tahmin:
  • Binaları ve bina alanlarını değerlendiren sivil ekspertiz ;
  • Tarımsal holdingleri ve bağlantılı her şeyi ilgilendiren kırsal değerlendirme : arazi, kırsal binalar, stoklar, arazi iyileştirmeleri.
  • Orman ve içlerinde bulunan kereste ile ilgili ormancılık değerlendirmesi .
  • Ticari ve endüstriyel şirketlerle ilgilenen ticari ve endüstriyel değerleme
• Değerlemenin, kamulaştırma , miras veya irtifak hakkı durumunda olduğu gibi belirli yasalara bağlı olduğu yasal değerlendirme .
• Kadastro ve güncellenmesi ile ilgili kadastro değerlendirmesi .

Ayrıca, tahmine dayalı doktrini tahmin ve değerlendirme olarak ikiye ayırmak da mümkündür. Çevresel tahminler değerlendirmenin bir parçasıdır. Aslında, çevre koruma amaçları için, değerlendirici, bir projenin çevreye verdiği zararın (Çevresel Etki Değerlendirmesi, ÇED) değerlendirmesinin yanı sıra çevresel varlıkların değerlendirilmesini sağlamalıdır. Çevresel değerlendirme, değerlendiriciye belirli değer veya uygunluk yargılarını formüle etmek için araçlar sağlar.

Tahmin prosedürleri

Değerlemesi yapılan varlığın değerini bulmak için çeşitli yöntemler vardır. Tahminin amacına ve benimsenen değer tabanına dayalı olarak aynı varlık, farklı değerler de alabilir. Piyasa fiyatı, arz ve talebin (denge fiyatı) buluşmasının sonucudur .

Gayrimenkul Değerleme Kanunu ve uluslararası değerleme standartlarında belirtilen esaslara göre değerleme prosedürleri aşağıdakiler tarafından belirlenir:

• Bir mülkün sağladığı parasal faydaların analizine ve bu faydaların bir çarpan veya iskonto oranı (örneğin kira, tarımsal gelir vb.) ile piyasa değerine çevrilme olasılığına dayanan gelir yaklaşımı . Tahmin edilecek varlığın geliri - giderler, vergi ücretleri, yeniden entegrasyon, bakım vb. - genellikle "r" olarak adlandırılan uygun bir "büyük harf kullanımı oranı" kullanılarak iskonto edilir veya "gerçeğe indirgenir". Örn: Kiralık dairenin net geliri = "Rn"; kapitalizasyon oranı = %4 veya 0.04. Dairenin değeri Rn / 0.04 olacaktır.
• Gayrimenkul Değerleme Kodunun 9. Bölümü uyarınca marjinal fiyatlara göre düzeltilmiş, son işlemlerden (karşılaştırılabilirler) gayrimenkul verilerini kullanan piyasa karşılaştırma yöntemi ( Pazar yaklaşımı veya Pazar Karşılaştırma Yaklaşımı ) | İtalyan Mülk Değerleme Standardı. Verilerin uygun bir şekilde toplanması amacıyla ayrıca Kuralların 6. bölümüne bakınız (ayrıca şu maddeye bakınız: gayrimenkul değerlemesi );
• Maliyet yaklaşımı : Bir mülkün piyasa değerinin, inşa edilen arazinin piyasa değeri ile bina değerinin toplamı yoluyla belirlenmesine olanak sağlayan yaklaşım. Binanın değeri, muhtemelen yaş koşulları dikkate alınarak amortismana tabi tutulan inşaat maliyeti temelinde tahmin edilebilir. Yani bir bina için inşaat alanı ve evin bugünkü inşa maliyeti hesaplanır ve eskime amortismanı düşülür; ekili bir arazide çıplak arazinin maliyeti, ağaçların ve bitkinin maliyeti ve o ana kadarki ekimi hesaplanır ve yıllık ürünün satışı düşülür.

İşlemlerin uygulanması

Özetle, temel kriterler aşağıda özetlenmiştir:

Büyük harfe göre

• binalar için, evler, dükkanlar için evler

denklemden elde edilen yıllık net gelire sahip olmak:

${\ displaystyle R_ {a} = {\ metin {Brüt kira}} - {\ metin {Giderler}}}$

bize verilen değer

${\ görüntü stili V_ {i} = R_ {a} / r}$

inşaat sektöründe yatırım faiz oranı nerede .$r$

• tarım ve sanayi şirketleri için

denklemden elde edilen yıllık bir gelire sahip olmak:

${\ displaystyle R_ {a} = {\ text {Brüt satılabilir üretim}} - {\ text {Üretim maliyeti}}}$

Bize verilen değer

${\ görüntü stili V_ {i} = R_ {a} / r}$

değerlenen endüstrilerdeki yatırım faiz oranı nerede .$r$

Tesis maliyetine göre

• binalar için

arsa satın alma maliyetlerine eklenen evin inşa maliyeti ve inşaatçının gayrimenkul sektöründeki yatırım faizi oranı r oranında tahmin edilen kârının söz konusu maliyetle çarpımıdır;

• tarım ve sanayi şirketleri için

şirketi kuran girişimcinin karına eklenen sanayi tesisi maliyetinin r (sektördeki yatırım oranı) ile maliyetinin çarpımına eşittir.

Sentetik karşılaştırmalı değere göre

• binalarda : piyasa yaklaşımının uygulanması (veya piyasa karşılaştırma yaklaşımı)
• endüstrilerde : öz sermaye değeri + endüstriyel karların genişleme potansiyeli.

Kaynakça

• Gayrimenkul Değerleme Kodu | İtalyan Mülk Değerleme Standardı (Beşinci baskı, 2018) Tecnoborsa, ISBN 978-88-943158-0-6
• Bambagioni Giampiero, Gayrimenkul yüzeylerinin ölçümü Il Sole 24 Ore spa , 2008, Milano, ISBN 978-88-324-7099-4
• Amabile Stefano, Ekonomi ve değerleme kursu , Ulrico Hoepli ed., 2006
• Polelli Mario, Tahmin Antlaşması , Maggioli ed., 1997
• Kuyumcu Marcello, Tahmin - cilt. 1, 2, 3, 4, UTET basım, 2000
• Moncelli Massimo, Gayrimenkul tahmini, Maggioli Editore 2015, ISBN 978-88-916-0996-0
• D'Agostino Alberto, "Kentsel Gayrimenkul Tahmini ve Ekonominin Unsurları" Temeller, Kriterler, Yöntemler III Baskı - Esculapio Publishing Company - Bologna 2008
• D'Agostino Alberto, "Kentsel Gayrimenkul Tahmini ve İktisadın Unsurları ile İktisadi-Finansal Değerlendirilen Yatırımların Bayındırlık İşlerinin İyileştirilmesi ve Dönüşümü İçin Değerlendirilmesi" Temel Kriter Yöntemleri. Yayıncılık şirketi Esculapio Bologna 2015
• Moncelli M. Il perito agrario n 2/08, Roma'daki İtalyan değerleme okulunun aşamaları
• Rosati Renato, Genel ve özel saygının temelleri, Livianna Editore
• Moncelli M. Kırsal ve bölgesel değerlendirme, Maggioli ed. 2021

İlgili öğeler

• Ekonomik yönler
• Tahmin kriterleri ve değerleri
• Tahmini metrik hesaplama
• Yasal tahmin
• Tahmini yöntem
• Gayrimenkul değerleme değeri
• Yeni değer
• Değerlendirici
• gayrimenkul değerlemesi

Diğer projeler

Diğer projeler

• Vikisözlük
• Wikimedia Commons

• Vikisözlük , « estimo » sözlük lemmasını içerir
• Wikimedia Commons , estimo'da resimler veya diğer dosyalar

Dış bağlantılar

• Merkez Kütüphane Mimarlık Fakültesi Sapienza Roma Üniversitesi - Gayrimenkul Değerleme Kodu | , opac.uniroma1.it üzerinde . |
• Genel ve özel değerlendirmeye ilişkin kaynaklar - TerritorioScuola ODP.