Estimativa

Estimativa indica a disciplina que visa fornecer as ferramentas teóricas e metodológicas para a avaliação pelo avaliador de ativos para os quais não há apreciação unívoca ( estimativa ) .

A doutrina estimativa sofreu uma profunda evolução nas últimas três décadas com base nas profundas inovações registadas a nível científico e regulamentar, tanto a nível internacional como nacional.

Basicamente, vale ainda hoje a definição de Medici para a qual "O caráter fundamental da estimativa é ensinar a expressar juízos sobre a soma de dinheiro que pode ser atribuída, para satisfazer determinadas necessidades práticas, a qualquer bem econômico objeto de estimativa".

História

A estimativa nasceu, historicamente, em função da arrecadação de impostos, com o objetivo de descrever e estimar o valor do patrimônio dos cidadãos para fins tributários. Uma primeira mudança, que dará lugar a uma escola italiana de estimativa, ocorre em 1569, quando o agrimensor Nicolò Festasio publica o Tractatus de aestimo et collectis , que será seguido por inúmeras obras de outros autores. A virada para a estimativa moderna, porém, ocorreu no século XVIII, após a grande transformação social que passou pela Itália e pela Europa, com o nascimento de uma administração tributária moderna. Essa situação faz surgir a necessidade de especialistas capazes de estimar imóveis com procedimentos racionais e controláveis, afastando-os do empirismo generalizado. Cosimo Trinci, engenheiro agrônomo de Pistoia, responde a esta necessidade com o Tratado das estimativas de bens estáveis ​​impresso em Florença em 1755, onde são destacados os pilares do que será o próximo desenvolvimento.

Em 1800 a doutrina evoluiu graças às contribuições de Giuseppe Borio com seus Primeiros elementos de economia de fundos rústicos para uso principalmente por especialistas e administradores e Giulio Fettarappa com Princípios de economia aplicados às estimativas e cálculos relacionados a eles e de outros estudiosos que eles deu vida à chamada Escola Piemontesa, cultivando o objetivo de fazer da estimativa uma ciência, superando a abordagem empírica até então dominante com um método racional.

Com o século XIX a doutrina atinge o seu máximo desenvolvimento sobretudo nas faculdades agrícolas, que se tornam assim o berço da nova escola de avaliação, graças a estudiosos como Serpieri, Tassinari, Famularo e Medici e, numa segunda fase, Di Cocco, Malacarne, Marenghi, Brizi, Michieli e Forte.

Nos tempos modernos, a doutrina da avaliação, em particular a avaliação civil, passou a fazer parte dos cursos de Arquitetura e Engenharia, também para efeitos de avaliação preliminar de projetos de obras privadas e públicas e verificação ex ante da viabilidade económica relativa e sustentabilidade financeira, conforme exigido pelo Código dos Contratos Públicos referido no Decreto Legislativo 50 de 2016 e posteriores alterações e aditamentos.

Descrição

Estimativa como ciência do método

O método de avaliação é o procedimento destinado a determinar o valor dos bens de acordo com as finalidades para as quais a avaliação é solicitada; baseia-se em elementos racionais e tem caráter científico. Para exercer a sua profissão da melhor forma possível, o avaliador deve identificar e analisar as características do bem a avaliar e do mercado de referência, bem como ter um perfeito conhecimento dos princípios gerais da estimativa e da estimativa funcional. métodos para determinação do valor de forma objetiva e replicável por avaliadores terceirizados.

O Prof. Carlo Forte identifica os princípios da seguinte forma:

- o valor depende da finalidade do orçamento;

- a previsão é o caráter imanente do julgamento de estimativa;

- o preço é a base do juízo de valor;

- o método de estimativa é único e baseia-se exclusivamente na comparação;

- o julgamento de estimativa é objetivo, geralmente válido e formulado com base na teoria da ordinariedade.

Para o Forte a Estimativa constitui aquela parte da ciência econômica que pode ser definida como o conjunto de princípios lógicos e metodológicos que regulam e, portanto, permitem a formulação motivada, objetiva e geralmente válida do julgamento de estimativa do valor dos ativos econômicos, expresso em moeda

A estimativa resumida é:

- formulação sistemática de princípios e práticas metodológicas;

- sistema orgânico de cognição resultante de uma investigação, conduzida cientificamente, desenvolvida no juízo de valor, visando conhecer as características do próprio juízo e o método para formulá-lo;

- tem uma verdade a buscar: o método de estimativa;

- tem um campo específico de investigação: o julgamento de valor e a medição de valor

- tem um propósito: o Orçamento serve a propósitos práticos;

- uma vez que o método é Lógico: a Estimativa é Lógica aplicada à formulação do juízo de valor;

Avaliação imobiliária

A avaliação imobiliária é a parte da ciência econômica que ensina como pronunciar juízos de valor relativos a imóveis . Obviamente, os diferentes tipos de bens a serem estimados e a finalidade para a qual os mesmos são feitos determinam diferentes abordagens e métodos de valor para determinados fins práticos.

Os postulados estimativos

Os postulados estimativos são proposições não comprovadas, mas que se assumem como verdadeiras na medida em que são provadas por fatos, com base em evidências reais, conhecimento, experiência e bom senso; elas constituem o pressuposto fundamental sobre o qual se baseia o juízo estimativo e com o qual nunca se pode estar em contradição. Esquematicamente eles são representados por:

Postulado de preço

O preço deve ser identificado como base do julgamento de avaliação.

Postulado da previsão

A previsão é um caráter imanente do julgamento de estimativa.

Postulado do propósito

O valor depende do objetivo da estimativa.

Postulado da normalidade

O julgamento da estimativa para ser objetivo e geralmente válido deve ser formulado com base na teoria da normalidade.

Postulado de comparação

O método de estimação é único, baseando-se exclusivamente na comparação.

Os critérios de estimativa

Os critérios de estimação são as regras fundamentais para a busca de valor; a base do valor pode ser rastreada até:

- valor de mercado

- valor de custo

- valor da sub-rogação

- valor de transformação

- valor complementar

- valor justo

Existem ainda outros princípios previstos pelas normas internacionais e referidos no Código de Avaliação de Imóveis e nas Orientações anexas para a avaliação de imóveis como garantia de exposições de crédito, indicar outros critérios de valor, que não o de mercado:

- valor do crédito hipotecário (valor da garantia)

- valor segurável

- valor de venda forçada

- valor realizável

- valor do aluguel

Doutrina Estimativa no Código de Avaliações Imobiliárias | 2018

A estrutura da doutrina de avaliação, conforme representada no Código de Avaliação de Imóveis | A Norma Italiana de Avaliação de Propriedades define, entre outras coisas:

• Princípios: Princípio do preço; Princípio da previsão, Princípio da finalidade; Princípio da normalidade; Princípio da comparação.
• Procedimentos de estimativa: Abordagem de comparação de mercado ou abordagem de Marchet; Método financeiro (abordagem de renda); Abordagem de custo.
• Bases de valor ou aspectos econômicos de imóveis, incluindo:
  • Valor de mercado;
  • Valor de custo;
  • Valor de transformação;
  • Valor complementar;
  • Valor de substituição;
  • Valor segurável
  • Valor do crédito hipotecário
  • Valor justo
  • Valor de uso
  • Valor realizável
  • Valor de liquidação ou venda forçada
  • Valor do investimento
  • Valor especial
  • Valor da esperança

A nível europeu, o conceito de valor de mercado é definido pelo Regulamento 2013/575/UE: "Valor de mercado significa o valor estimado pelo qual o imóvel seria vendido na data de avaliação em uma transação realizada entre um vendedor e um adquirente consentindo em condições normais de mercado após adequada promoção comercial, no âmbito da qual ambas as partes atuaram com pleno conhecimento dos factos, com prudência e sem constrangimentos.”

Subdivisão do orçamento

A doutrina estimativa é dividida em:

• Avaliação geral, que trata de conceitos e procedimentos aplicáveis ​​a todas as categorias e situações;
• Orçamento especial, que diz respeito a categorias específicas de mercadorias e pode ser dividido em:
  • Avaliação civil, que avalia edifícios e áreas de construção ;
  • Avaliação rural , que diz respeito às explorações agrícolas e tudo o que está relacionado: terrenos, construções rurais, stocks, melhoramentos fundiários.
  • Avaliação florestal, que diz respeito às madeiras e à madeira nelas presente.
  • Avaliação comercial e industrial , que trata de empresas comerciais e industriais
• Avaliação jurídica , em que a avaliação está vinculada a leis específicas como no caso de expropriações , heranças ou servidões .
• Avaliação cadastral, referente ao Cadastro e sua atualização.

Além disso, é possível dividir a doutrina estimativa em estimativa e avaliação. As estimativas ambientais fazem parte da avaliação. Com efeito, para efeitos de protecção do ambiente, o avaliador deve prever a avaliação dos activos ambientais, bem como a avaliação dos danos produzidos por um projecto no ambiente (Avaliação de Impacto Ambiental, EIA). A avaliação ambiental fornece ao avaliador as ferramentas para formular julgamentos específicos de valor ou conveniência.

Procedimentos de estimativa

Existem vários métodos para encontrar o valor do ativo que está sendo avaliado. O mesmo ativo, com base na finalidade da estimativa e na base de valor adotada, também pode assumir valores diferentes. O preço de mercado é o resultado do encontro de oferta e demanda (preço de equilíbrio).

Os procedimentos de avaliação previstos no Código de Avaliação de Imóveis e pelos princípios indicados nas normas internacionais de avaliação são estabelecidos por:

• Abordagem do rendimento baseada na análise dos benefícios monetários gerados por uma propriedade e na possibilidade de converter esses benefícios em valor de mercado com um multiplicador ou uma taxa de desconto (por exemplo uma renda, um rendimento agrícola, etc.). O rendimento do bem a ser estimado - líquido de despesas, encargos tributários, reintegração, manutenção, etc. - é descontado ou "descontado até a atualidade" através do uso de uma "taxa de capitalização" apropriada, geralmente chamada de "r". Ex: Lucro líquido de um apartamento alugado = "Rn"; taxa de capitalização = 4% ou 0,04. O valor do apartamento será de Rn/0,04.
• Método de comparação de mercado ( Market approach ou Market Comparison Approach ), utilizando dados imobiliários de transações recentes (comparáveis), corrigidos por preços marginais, conforme exigido pelo capítulo 9 do Código de Avaliação de Imóveis | Norma Italiana de Avaliação de Imóveis. Para fins de coleta de dados de forma adequada, ver também o capítulo 6 do Código (ver também o item: avaliação de imóveis );
• Abordagem do custo : que permite determinar o valor de mercado de um imóvel através da soma do valor de mercado do terreno construído e o valor do edifício. O valor do edifício pode ser estimado com base no custo de construção, eventualmente depreciado tendo em conta as condições de idade. Assim, para um edifício, a área de construção e o custo para construir a casa hoje são calculados e a depreciação por envelhecimento é deduzida; em uma terra cultivada calcula-se o custo da terra nua, o custo das árvores e da planta, e o cultivo até aquele momento e deduz-se a venda do produto anual.

Aplicação do processo

Em poucas palavras, os critérios fundamentais são resumidos abaixo:

Por maiúsculas

• para prédios, casas, casas para lojas

ter um lucro líquido anual decorrente da equação:

${\ displaystyle R_ {a} = {\ text {Aluguel Bruto}} - {\ text {Despesas}}}$

o valor nos é dado por

${\ estilo de exibição V_ {i} = R_ {a} / r}$

onde é a taxa de juros de investimento no setor de construção. $r$

• para empresas agrícolas e industriais

tem uma renda anual derivada da equação:

${\ displaystyle R_ {a} = {\ text {Produção bruta vendável}} - {\ text {Custo de produção}}}$

O valor nos é dado por

${\ estilo de exibição V_ {i} = R_ {a} / r}$

onde é a taxa de juros de investimento nas indústrias que estão sendo avaliadas. $r$

Por custo da planta

• para edifícios

é o custo de construção da casa somado aos custos de aquisição do terreno para construção e o lucro do construtor estimado à taxa de juros de investimento r no setor imobiliário multiplicado por aquele custo;

• para empresas agrícolas e industriais

é o custo da planta industrial somado ao lucro do empresário que montou a empresa, igual a r (taxa de investimento no setor) multiplicado pelo custo.

Por valor sintético-comparativo

• em edifícios : aplicação da abordagem de mercado (ou abordagem de comparação de mercado)
• nas indústrias : valor patrimonial + potencial de expansão dos lucros industriais.

Bibliografia

• Código de Avaliação de Imóveis | Norma italiana de avaliação de propriedades (quinta edição, 2018) Tecnoborsa, ISBN 978-88-943158-0-6
• Bambagioni Giampiero, A medição de superfícies imobiliárias Il Sole 24 Ore spa , 2008, Milão, ISBN 978-88-324-7099-4
• Amabile Stefano, curso de economia e avaliação , Ulrico Hoepli ed., 2006
• Polelli Mario, Tratado de Estimativa , Maggioli ed., 1997
• Ourives Marcello, Orçamento - vol. 1, 2, 3, 4, UTET ed., 2000
• Moncelli Massimo, A estimativa imobiliária, Maggioli Editore 2015, ISBN 978-88-916-0996-0
• D'Agostino Alberto, "Estimativa de Imóveis Urbanos e Elementos de Economia" Fundamentos, Critérios, Métodos III Edição - Editora Esculapio - Bolonha 2008
• D'Agostino Alberto, "Avaliação de Imóveis Urbanos e Elementos de Economia com Avaliação Económico-Financeira de Investimentos para a Valorização e Transformação de Obras Públicas" Critérios Fundamentais Métodos. Editora Esculapio Bologna 2015
• Moncelli M. As etapas da escola italiana de avaliação em Il perito agrario n 2/08, Roma
• Rosati Renato, Fundamentos de estima geral e especial, Livianna Editore
• Moncelli M. Avaliação rural e territorial, Maggioli ed. 2021

Itens relacionados

• Aspectos econômicos
• Critérios e valores de estimativa
• Cálculo de métrica estimado
• Estimativa legal
• Método de estimativa
• Valor de avaliação de imóveis
• Novo valor
• Avaliador
• Avaliação imobiliária

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Links externos

• Biblioteca Central Faculdade de Arquitetura Sapienza Universidade de Roma - Código de Avaliação Imobiliária | , em opac.uniroma1.it . |
• Recursos de avaliação geral e especial - TerritorioScuola ODP.