Inteckning

Sammansättning av kostnaden för bolånet eller bolånet genom det vanligaste amorteringssystemet -franska- i olika fall: det begärda kapitalet eller krediten -100- plus ränta utgör summan som ska amorteras när en bostad förvärvas genom bolån. Till dessa utgifter måste läggas utgifterna för försäljning och konstitution av hypotenusan, handlingar, notarie, registrering och skatter som, beroende på bank och land, kan representera 15 % av den begärda krediten ​*

Överväganden: 1 ) Ratio pris-vinst: det rekommenderas att inte ta lån på mer än 15 år med en månadsavgift för vilken samma bostad skulle kunna hyras. 2) Prisvärdhet: Menskoppen på bolånet eller hyran får inte överstiga 30 % av månadsinkomsten. ​ 3) Om krediten är med rörlig ränta måste du veta att den kan fluktuera. 4) Det bör noteras att det inte finns några kränkande klausuler . ]

Utvecklingen av Euribor ( räntan används i Europa för euro ) vid ett år (röd), vid tre månader (blå) och vid en vecka (grön) sedan februari 1999. De maximala topparna för den mellanåriga Euribor nåddes 1994 (6 , 6 %), 2000 (5,2 %) och 2008 (5,526 %). Sedan dess har den sänkts avsevärt tills den nått negativ ränta : den 20 oktober 2016 var den -0,073 % vid ett år (tolv månader). I oktober 2020 föll den ettåriga Euribor till -0,463 . ]

Hypotenusan är en verklig garantirätt , som är utformad för att säkerställa fullgörandet av en förpliktelse (normalt betalning av en kredit eller ett lån ), som ger dess ägare en rätt att realisera värdet av en tillgång , (i allmänhet fast ) som , även om den är belastad, förblir i sin ägares makt , och panthavaren kan , i händelse av att den garanterade skulden inte fullgörs inom den överenskomna löptiden, främja tvångsförsäljning av den tillgång som är belastad med inteckningen, vem som är dess ägare vid den tidpunkten. tidpunkt ( reipersecutoriety ) att med sitt belopp erlägga betalning av den skyldiga krediten, upp till det belopp som erhållits med den tvångsförsäljning som främjats för realisering av de intecknade tillgångarna.

Bolånet som kontrakt: juridiska egenskaper

Inteckningen är först och främst en verklig rätt till realisation av värde , och som sådan verklig rätt är den placerad med återföljderi , men den är född ur ett kontrakt , så att i första ögonblicket, före registreringen i fastighetsregistret , med som det föds och förvärvar status av verklig rättighet verksamma mot tredje man, är inteckningen ett kontrakt. Egenskaperna i båda situationerna sammanfattas i det följande.

• Som kontrakt :
  • Det är ett namngivet eller typiskt kontrakt , eftersom det är reglerat i lag .
  • Det är ett ensidigt kontrakt , eftersom endast inteckningsgäldenären är skyldig att överföra den verkliga inteckningsrätten till panthavaren med pantvärde. Borgenären ådrar sig ingen skyldighet.
  • Det är ett tilläggsavtal , eftersom det förutsätter att det finns en huvudförpliktelse vars fullgörande det säkerställer (lån eller kredit).
  • Det är som en allmän regel ett betungande kontrakt när det ger likvärdighet i förmåner.
• Som riktigt rätt :
  • Det är en reell garantirätt, det vill säga det är en rättighet som utövas över saken och inte gentemot en viss person, och den utövas inte indirekt eftersom panthavaren direkt kan initiera tvångsförsäljningen av den intecknade saken i den händelse pantgäldenären inte fullgör den förpliktelse som panten garanterar.
  • Det är en fast rättighet , det vill säga den utövas över fastigheter.
  • Det är en accessorisk rättighet , eftersom den följer ödet för den huvudrätt som den garanterar, om huvudförpliktelsen är ogiltig, är den konstituerade inteckningen inte giltig.
  • Hypoteksgäldenären förlorar inte besittningen av saken .
  • Det utgör en begränsning av rätten till domän eller egendom , det vill säga gäldenären kan använda egendomen med inskränkning av panthavarens rättigheter.

Om inteckningens historiska ursprung

Termen inteckning är ett sammansatt uttryck, som kommer från antikens grekiska , härlett från orden hypo (nedan) och teka (låda, låda); det vill säga att hypotekan var för grekerna något som var dolt, det som förblev gömt under lådan, eftersom det inte finns några yttre tecken på dess existens, eftersom det inte innebar kravet på besittning till förmån för panthavare som ska bildas. Den intecknade fastigheten fortsätter att tillhöra, och ägs fortfarande av, panthavaren.

Trots den nuvarande regleringen och idén om inteckning ärvs från romersk lag . Specifikt, i det antika Rom fanns det två huvudsakliga sätt att garantera en skuld, med verklig effektivitet:

• fiducia , bestod i att gäldenären cum creditore överförde äganderätten till en tillgång till borgenären för att garantera skulden. Denna form av reell garanti genererade en stor brist på skydd för gäldenären.
• plagget eller pignusen , med en förordning som mycket liknar den nuvarande .

Den efterföljande förbättringen föranledde vid tillfällen, då gäldenären behövde sina tillgångar för att kunna betala skulden, att pantsättningen avtalades utan besittningsövergång till borgenärens fördel. Det användes på detta sätt så att arrendatorerna av marken garanterade betalning till arrendatorn, utan att strunta i sina jordbruksredskap (som de i alla fall skulle behöva för att fungera, så de kunde inte avstå till borgenären).

Denna siffra var grodden till det nuvarande bolånet. Men av rättssäkerhetsskäl, med tanke på att det på grund av bristande besittning förblev en dold avgift, var det inte förrän inrättandet av Hypoteksbokföringsbyråerna , som senare omvandlades till Fastighetsregister , som de gjorde att inteckningen upphörde som en dold avgift. , genom registreringsreklam, när den började användas på ett generaliserat sätt, som en stor katalysator för territoriell kredit .

Bolåneklasser

Det finns två typer av bolån, frivilliga och nödvändiga. De är frivilliga de som utgörs av gäldenärens spontana vilja, eller för att fullgöra en skyldighet som ålagts av ägaren av de tillgångar som är intecknade. Den nödvändiga inteckningen föreligger när den är upprättad för att följa en lagbestämmelse. ]

Viktig drift av en inteckning

Den garanterade förpliktelsen (vanligtvis lån eller kredit ) förväxlas ofta med själva garantin (bolån), och konceptet och dynamiken i det garanterade lånet blandas med de för bolånet som säkerställer återbetalningen. Det skulle vara ungefär som om vi blandar bilen med dess reparationsförsäkring : båda går ihop men det är olika saker. Därför är det nödvändigt att komma ihåg att även om de går hand i hand, så är kredit och ditt bolån olika juridiska transaktioner. I denna mening, baserat på det föregående, och som en garantiinstitution, är inteckningen en verklig rättighet som utgörs av ett offentligt kontrakt, (i Spanien offentlig handling hos en notarius publicus ), och eftersom den inte innebär överlåtelse av besittningsföremålet av detsamma kräver lagarna, utöver beviljandet av nyssnämnd allmän handling , i fråga om fastigheter , att inteckningen även registreras i fastighetsregistret - ett väsentligt krav för inteckningen. att födas och träda i kraft mellan parterna och mot tredje part - efter vars perfektion, dess exklusiva funktion kommer att vara enbart att tjäna som en garanti för en penningskuld eller annan utvärderbar förpliktelse, eftersom inteckningen är en tillbehörsaffär till en annan att det försäkrar, anses vara huvudverksamheten . Realisationen av den intecknade tillgången ska ske genom auktion i notarie- eller domstolsauktion , föregås av en begäran till gäldenären och ett yrkande och summarisk exekution mot inteckningsgäldenären när det väl har begärts på ett tillförlitligt sätt, samt även i förekommande fall, efter samma process mot den icke-gäldenärsinteckningssättare och mot den tredje ägaren av intecknade tillgångar. Inteckningen är för sin del, från gäldenärens synpunkt, för ägaren av den intecknade fastigheten en belastning som minskar värdet på nämnda egendom.

Element

Delarna i bolånekontraktet är tre: personliga, formella och verkliga.

• Personligt, det är två parter inblandade: beståndsdelen (gäldenären eller tredje part) av inteckningen, som måste uppfylla skulden, och panthavaren.
• Formellt måste bolåneavtalet vara skriftligt. I vissa länder kräver det att avtalet formaliseras eller attesteras och registreras i fastighetsregistret (när det gäller fastigheter).
• Real, de verkliga delarna av bolånet är: de inteckningsbara tillgångarna och de krediter som kan garanteras med ett inteckningslån.

Principer

• Specialitet.
• Odelbarhet.
• Reklam.

Verklig panträtt

• Eventuell och uppskjuten rätt till besittning av saken.
• Rätt att förfoga över saken.
• Rätt till betalningsföreträde.

Kunder som står i kö utanför Northern Rocks kontor för att ta ut sina besparingar .

Den säkrade huvudförpliktelsen

Vanligtvis består den garanterade förpliktelsen av skyldigheten att återlämna en beviljad kredit , eller ett levererat lån , plus de accessoriska skyldigheterna som härrör från innehavet, som är avgränsade med hjälp av tre grundläggande parametrar:

• Kapitalet (eller kapitalbeloppet ), som är summan pengar som långivaren lånar ut till hypoteksgäldenären. Kapitalbeloppet som debiteras är vanligtvis mindre än realisationsvärdet för den intecknade tillgången, så att den kan svara på kapitalet, få lösningseffekt i den offentliga auktionen, i händelse av utebliven betalning av hela eller delar av kredit eller lån debiteras. .

• Termen , som är den tid det tar att återlämna kapitalet och dess tillbehör . Återbetalningen av lånet görs genom periodiska betalningar (vanligen månadsvis), tills det begärda kapitalet är återbetalat plus all ränta som ackumulerats under den tid som avtalats för att återbetala kapitalet.
• Räntan , som anger en årlig procentsats som ska betalas till bolånegivaren (bank, sparbank, finansbolag eller privatperson) som kapitalvinst.

Räntan kan i sin tur vara:

• Fast: Behåller sitt värde under hela lånetiden.
• Variabel: Dess värde ses över regelbundet för att anpassa dess värde till det aktuella läget i ekonomin. I allmänhet används något ekonomiskt index, såsom Euribor , Libor eller IRPH , till vilket en differential läggs så att räntan på bolånet alltid är högre än referensindexet.

När de tre föregående parametrarna är kända är det möjligt att utföra beräkningarna för att veta vad bankens intäkter kommer att bli för att bevilja lånet och vilken delbetalning som ska betalas månadsvis tills den är amorterad (återföring av pengarna till Bank).

Amorteringssystem

Det finns olika sätt att betala tillbaka eller betala tillbaka kapitalet och räntan på lånet. De mest kända är:

• det franska systemet
• det amerikanska systemet
• det tyska systemet

Franska systemet

Den vanligaste modellen är den franska modellen . I detta system är avbetalningarna fasta, om inte räntan är rörlig. I så fall blir det nödvändigt att upprepa beräkningarna varje gång räntevärdet ses över, vanligtvis en gång per år.

Största delen av räntan på lånet betalas till långivaren under de första avbetalningarna av lånet, eftersom upplupet ränta vid varje löptid beräknas enbart baserat på två variabler: den tillämpade räntan och det kapital som väntar på amortering. Därför, genom att vara skyldig ett större belopp i början av lånet, betalas mer ränta vid varje avbetalningsförfallodag, och allt eftersom kapitalet amorteras blir den månatliga räntan mindre.

Detta betyder inte att med det franska systemet i början av lånet endast ränta betalas (en ganska utbredd myt), och det är inte heller alltid sant att i början avsätts det mesta av avbetalningen till ränta (om återbetalningstiden är kort och räntan är låg, från första delbetalningen mer amortering än ränta skulle betalas).

Beräkning av den juridiska periodiska avgiften i Spanien (TAE)

I Spanien, för hypotekslån, är det tillåtna erbjudandet med det franska amorteringssystemet och ränta baserad på en årlig APR. Därefter ett exempel på en fast ränta, vilket resulterar i samma månatliga avbetalning under hela amorteringen:

Vi har kapitalet att kontraktera, den årliga ekvivalenta räntan (APR) och antalet månatliga betalningar.

Vi beräknar det genomsnittliga kapitalet (MediaCapital) mellan löptiden för att betala det: kapital/månader.

Vi beräknar halvsumman av medelkapitalet och själva kapitalet: (MeanCapital+Capital) / 2.

Vi beräknar räntan för åren (InteresAños) med APR-procenten för Semisuma och multiplicerar med antalet år: Semisuma/100 * APR: År.

Summan som ska betalas uppskjuten är Semisuma plus räntan för åren: Semisuma+InteresAños.

Den månatliga avbetalningen erhålls från summan som ska betalas dividerat med antalet månader: TotalPagar/NrMonths.

sifferexempel

Startdata: kapital (100 000), APR (6%), månatliga betalningar (300 månader = 25 år)

Genomsnittligt kapital: 100 000 / 300 = 333,33

Semisumma: (333,33 + 100 000) / 2 = 50 166,66

Ränta för år: (50 166,66 / 100) * 6 * 25 = 75 250

Summa som ska betalas uppskjuten: 50 166,66 + 75 250 = 125 416,66

Månadsavgift: 125 416,66 / 300 = 418,06

För att få den totala kostnaden för hypotekslånet är det vanligtvis nödvändigt att lägga till priserna för: värdering och dess registrering, kontrakt och dess registrering, Dokumenterade handlingar Skatt och dess förvaltning, försäkring i samband med fastigheten, notarie och dess registrering, erforderlig livstid försäkring och fastighetsöverlåtelseskatt (beräknad av fastighetens pris). Långivarna är skyldiga att ange alla dessa begrepp i de skriftliga anbuden, begrepp som betalas i början av entreprenad och köp.

Beräkning av periodisk avgift (övrigt)

För att beräkna avbetalningen som regelbundet måste betalas till banken, används följande formel:

$Quota={\frac {capital\cdot inter{\acute {e}}s}{100\cdot (1-(1+{\frac {inter{\acute {e}}s}{100}})^{ {-termin}})}}$

Notera: -termfaktorn i formeln är en exponent, inte en subtraktion.

Räntan ska vara det värde (i %) som tillämpas under varje period.

Simuleringsexempel på ett månatligt bolån med franskt amorteringssystem

Till exempel, för att beräkna amorteringen av ett bostadslån på 100 000 kapitalenheter, med en 15-årig löptid och en fast ränta på 1,605 % per år där betalningar görs månadsvis, använder vi följande beräkningar:

• Eftersom betalningarna är månatliga börjar vi med att beräkna löptiden uttryckt i månader och månadsräntan

$Term\ (om\ {\mathrm {månader}})=15\cdot 12=180\ {\mathrm {månader}}$

• Månadsränta med formeln för många ekvivalenter:

$1+i=(1+i_{k})^{k};$

$1+0,01605=(1+i_{{12}})^{{12}};$

$i_{12}=0,0013277607=0,13277607\%(ungefär)$

• Avgiften som ska betalas månadsvis kommer att vara:

$Udda={\frac {100000\cdot 0.13277607}{100\cdot (1-(1+{\frac {0.13277607}{100}})^{{-180}})}}=624.95249 \$

• Beräkna nu vilken del av denna avgift som är avsedd för att betala ränta och vilken annan del som är tillägnad att minska skulden till banken. Första månaden sker fördelningen enligt följande:

$Avgift\ ränta=100000\cdot {0.0013277607}=132.77607\$

$Amorteringsbelopp {\acute {o}}n=624.95249-132.77607=492.17642\$

${Capital\ outstanding}=100000-492.17642=99507.82358\$

Från och med den andra månaden kommer räntan endast att tillämpas på det utestående kapitalet, med vilken den del av avbetalningen som är avsedd för att betala ränta kommer att minska, och den del som är avsatt för att amortera kapitalet kommer att öka.

• Vid slutet av lånet kommer vi att ha betalat banken 180 avbetalningar på 624,95249, så summan som betalas till banken för beviljandet av lånet blir:

${Total\ paid\ as\ interest}=180\cdot 624.95249-100000=12491.44878\$

• Om räntan var rörlig istället för fast, genomförs simuleringen på samma sätt och upprepas följande år, med uppdatering av värdena på räntan, pågående löptid och utestående kapital.

Demonstration av månadsberäkningen

Av bolånets totala kapital ( ) betalas en fast avbetalning i varje period ( ), som består av: $P$$a$

• ränta på kapital som ännu inte har amorterats,
• ett belopp som är öronmärkt för återbetalning av lånet

Det kommer att tas som: $z$

$z=1+{\frac {r}{100}}\,$

Tänk på att eftersom en beräkning görs för varje betalningsperiod, eftersom den angivna räntan normalt är årlig, är det nödvändigt att omvandla den till en ränta som motsvarar betalningsfrekvensen (månader, vanligtvis), eftersom räntan alltid är den måste uttryckas i samma tidsenhet som betalningsfrekvensen (betalas den en gång per år blir räntan årlig, betalas den två gånger blir räntan halvårlig...). För 1,605 % sammansatt årligen skulle motsvarande månatliga ränta vara:

$1+i=(1+i_{k})^{k};$

$1+0,01605=(1+i_{{12}})^{{12}};$

$i_{{12}}=0,001327761$

Där k är kapitaliseringsfrekvensen, det vill säga antalet gånger som räntan ackumuleras till kapital för att producera ny ränta under en tidsperiod. Om vi ​​betraktar tidsperioden ett år, med årlig ränta kommer k att vara lika med 1, med halvårsränta kommer k att vara lika med 2, med kvartalsränta kommer k att vara lika med 3 och så vidare.

I händelse av att det är en enkel ränta (som inte används i bankpraxis) skulle den månatliga räntan motsvarande vår ränta på 1,605 % vara:

$i_{k}={\frac {i}{k}}\$

$i_{{12}}={\frac {0.01605}{12}}\$

$i_{{12}}=0,0013375$

Inledningsvis är bolånets kapital ( ), räntan ( ) och den totala löptiden under vilken bolånet ska betalas ( , motsvarande antalet perioder; månader, normalt) kända. $P$$r$$n$

Det är intressant att bestämma kvoten ( ) för varje period (månad). $a$

På detta sätt är banken skyldig i varje period:

• kapitalet återlämnades inte förrän det ögonblicket,
• plus den ränta som erhållits till förmån för banken på det kapital som ännu inte återlämnats,
• minus betalningen som gjordes i slutet av den perioden ( , det belopp som ska hittas).$a$

Därför, i slutet av den första perioden, är banken skyldig:

$d_{1}=P\cdot za\,$

Därefter görs beräkningarna på vad som är skyldigt fram till det ögonblicket:

$d_{2}=d_{1}\cdot za=\,$

$\qquad \qquad (P\cdot za)\cdot za=P\cdot z^{2}-a\cdot za\,$

$d_{3}=d_{2}\cdot za=\,$

$\qquad \qquad (P\cdot z^{2}-a\cdot za)\cdot za=P\cdot z^{3}-a\cdot z^{2}-a\cdot za\,$

Och fortsätter så här, i slutet av den sista perioden ( ), och därför efter att ha reglerat skulden med banken (den sista betalningen motsvarar vad som är skyldig vid den tidpunkten plus ränta ( )), är ingenting skyldig: $n$$a$$d_{{n-1}}\cdot z$

$d_{n}=0=d_{{n-1}}\cdot za=\,$

$\qquad \qquad P\cdot z^{n}-a\cdot (z^{{n-1}}+z^{{n-2}}+...+z+1)\,$

$d_{n}=0=P\cdot z^{n}-a\cdot (\sum{k=0}}^{{n-1}}z^{k})\,$

Eftersom den sista termen motsvarar en geometrisk progression kan den reduceras till:

$d_{n}=0=P\cdot z^{n}-a\cdot ({\frac {z^{n}-1}{z-1}})\,$

Och clearing , betalningen per period, vilket är vad vi var intresserade av att ta reda på: $a$

$a={\frac {P\cdot z^{n}\cdot (z-1)}{z^{n}-1}}\,$

Denna formel kan reduceras ytterligare genom att dividera täljare och nämnare med , och ersätta den första formeln: $z^{n}$$z$

$z=1+{\frac {r}{100}}\,$

$a={\frac {P\cdot (z-1)}{1-z^{{-n}}}}={\frac {P\cdot (1+{\frac {r}{100}}- 1)}{1-(1+{\frac {r}{100}})^{{-n}}}}={\frac {P\cdot ({\frac {r}{100}})} {1-(1+{\frac {r}{100}})^{{-n}}}}={\frac {P\cdot r}{100\cdot (1-(1+{\frac { r}{100}})^{{-n}})}}\,$

Kom ihåg att det är den periodiska avbetalningen, kapitalet , antalet avbetalningar och räntan för varje period: $a$$P$$n$$r$

$Quota={\frac {capital\cdot inter{\acute {e}}s}{100\cdot (1-(1+{\frac {inter{\acute {e}}s}{100}})^{ {-termin}})}}\,$

Amerikanska systemet

I detta system betalas ränta periodiskt. Kapital betalas inte i omgångar. Summan av det lånade kapitalet annulleras i en enda betalning vid slutet av kreditens totala löptid. Eftersom kapitalet inte betalas periodiskt, utan endast räntan, är avbetalningarna konstanta.

Tyska systemet

I detta system utgörs värdet av avbetalningarna av en konstant amortering av kapitalet plus ränta (beräknat på skuldens saldo). I detta system minskar kvoterna.

Ytterligare varianter

Bolån i flera valutor

I dessa bolån kan hypotekslånet eller krediten betalas i en av flera valutor som väljs av panthavaren (valutan i det land där den är undertecknad behöver inte nödvändigtvis inkluderas, men det rekommenderas att detta alternativ inte är saknas). Normalt har de valda valutorna varit de som har en låg ränta jämfört med den lokala valutan, såsom japanska yenen eller schweizerfrancen mot euron i länderna i euroområdet. Detta gör att månadsbrevet varierar nedåt om räntan på den utländska valutan är lägre, men sedan finanskrisen 2008 är det viktigare att ta hänsyn till den variation som det kapital som väntar på amortering kan drabbas av på grund av effekten av variationen i växelkursen, så det är bekvämt att få råd av en expert på bolån i flera valutor, både i aspekter relaterade till den operativa förvaltningen av lånet och de kontraktuella aspekterna av själva instrumentet. Detta kommer att göra det möjligt att göra valutaväxlingar då och då för att dra fördel av den mest förmånliga valutan i varje period, samtidigt som flervalutabolånet är ett i huvudsak spekulativt instrument som ska hanteras med stor försiktighet. För utländska valutor kommer referensräntan att vara den som sätts på Londonmarknaden , kallad LIBOR . När växelkursen mellan valutor spelar in varierar den månatliga avbetalningen vid varje förfallodag med rörelser som till och med kan vara mycket viktiga, både för eller mot panthavaren, så denna typ av bolån anses vara en riskprodukt. Vi kan förstå det bättre med ett exempel: Att teckna ett lån på 150 000 euro vid en tidpunkt då euron är värd 162,3 yen; kapitalet kommer att vara 24 345 000 yen. Om priset på euron efter undertecknandet sjunker till 152,3 yen och skulden måste regleras skulle det behövas 159 849, det vill säga skulden hade ökat med 9 849 euro och om det hade varit tvärtom, dvs. euron skulle stiga med växelkurs till 172,3 yen, skulden skulle ha sänkts till 141 294, eller, vad är samma sak, det skulle bli en besparing på 8 705 euro utan att ha gjort amorteringar.

Ökande eller geometrisk progression inteckning

Bolån med stigande eller geometrisk progression är en typ av bolån där beloppet av de amorteringar som ska amorteras växer över tiden baserat på en procentsats som definieras i avtalets undertecknande och som vanligtvis tillämpas i årliga granskningar. Det är en typ av bolån som, även om den inte har varit lika kommersialiserad som andra typer av kontroversiella bolån (t.ex. golvklausul, multivaluta, irph, etc...), har påverkat en viktig del av samhället. Denna typ av bolån har marknadsförts särskilt i kristider och med personer vars inkomstförväntningar ökat över tid, tack vare en bättre situation i arbets- och socialmiljön eller tack vare större professionella progression. På så sätt erbjöds marknadsföringen av bolånet som ett bolån anpassat till varje ögonblicks ekonomiska kapacitet. Nyligen har stämningar väckts för att ogiltigförklara denna typ av bolån med påstående om att undertecknarna var omedvetna om konsekvenserna av det växande bolånet och deras framtida förpliktelser, med tillägget att många bolån tecknades med rörlig ränta och det gör det omöjligt att veta exakt tidsplanen för betalningar att uppfylla.

Under de senaste åren har det kommit de första domstolsbesluten mot växande bolån för deras bristande transparens med kunder och för att de strider mot god tro och drar fördel av hypoteksinnehavarnas bristande ekonomiska kunskap. Av denna anledning och i väntan på massiva fordringar har Bank of Spains skadetjänst bett bankenheter att träffa överenskommelser med sina kunder för att erbjuda dem konvertering av det växande eller geometriska bolånet till ett konventionellt bolån, med en amortering baserad på franska systemet.

Slutligen är det viktigt att påpeka att innan en fordran till banken görs en beräkning av de belopp som betalats och ska betalas med de ökande bolånevillkoren och med de franska amorteringsvillkoren, eftersom om den ökande bolånet är nyligen är mycket det kan ha betalats mindre än vad som skulle motsvara det franska systemet. I det här fallet skulle en förändring av bolåneformen innebära att en första betalning görs. ]

Hypotekslån och räntor i Spanien

Det är viktigt att inte blanda ihop begreppen bolån och bolån och även om de ibland används omväxlande är det begrepp som bör skiljas åt. Bolånet eller krediten är en finansiell produkt som består av att ett finansinstitut lånar ut pengar till kunden i utbyte mot att återbetala hela det lånade beloppet plus ränta inom en viss period genom periodiska avbetalningar, och enheten har den verkliga garantin för en fastighet. Den verkliga garantin på fastigheten är den så kallade bolånet och med den säkerställer du att du inte förlorar de lånade pengarna. ]

I Spanien var cirka 93 % av de spanska bolånen bolån kopplade till lån med rörlig ränta, medan genomsnittet i Europa ligger på 53 %. Detta gör den spanska bolånemarknaden särskilt känslig för förändringar i Euribor , som härrör från förändringar i Europeiska centralbankens räntor . Banco Santander uppskattar att bolån som formaliserats före 2002 är 20 % av de som fanns på marknaden 2008 . För sin del är Banco Bilbao Vizcaya Argentaria den som har beviljat det största antalet offentliga skyddslån för att finansiera VPO- hem , vars räntor hittills har presterat utanför marknaden.

I Spanien är ettåriga Euribor det index som används mest för att referera till bostadslån med rörlig ränta, och IRPH har använts i mindre utsträckning .

Även om IRPH och Euribor är både lagliga och officiella index, har många medborgare lämnat in en stämningsansökan mot tillämpningen av IRPH i sina bolån, eftersom denna indikator ligger över Euribor med en anmärkningsvärd skillnad, vilket leder till en större kostnadsökning av inteckningar, inteckningar som hänvisas till detta index.

I bolån med rörlig ränta måste kunden vara medveten om utvecklingen av referensindexet, vare sig det är IRPH eller Euribor, och det är tillrådligt att använda simulatorer eller kalkylatorer för bolånegranskning som gör det möjligt att förutse nästa förändring i avbetalningen efter den nya granskningen av bolånen . ränta.ränta som ska betalas på det aktuella bostadslånet.

Det genomsnittliga beloppet av hypotekslån i Spanien, i november 2007, nådde 147 018 euro, indelat annorlunda, med regionen Madrid, med 217 781 euro, som erbjuder det högsta genomsnittet, följt av Baskien med 207 135 euro och tredje plats Katalonien med ett genomsnitt belopp på 196 886 euro. ]

Regler och situation per land

Subprime -bolånekrisen , som började under andra halvan av 2007 och utlöste den efterföljande finanskrisen 2008 och den stora lågkonjunkturen , har dragit efter sig, om än i mindre utsträckning, också en stor fastighetskris, och framför allt misstroendet mot medborgare i vissa länder i bankenheter . I Spanien har fastighetskrisen orsakat mer än 185 000 vräkningar , vilket överstiger siffran 500 dagligen. ]

Tyskland

Publicering av BGB i Reich Gazette den 24 augusti 1896 .

I Tyskland anses endast egendomen till fast egendom och motsvarande rättigheter, såsom yträtten, vara mottagliga för inteckning . Inteckning i lös egendom är fortfarande inte medgiven i tysk lag, där en enskild ägares, eller ensamföretagares odelade andelsinteckning ( Bruchteil eines Grundstücks ) inte har plats, är möjlig endast vid samägande, eller pro oskiftad bostadsrätt , till skillnad från spansk lag, där det är möjligt att belåna en odelad del av en fastighet, även om det är en enskild firma.

BGB föreskriver olika verkliga rättigheter för realisation av värde, inte alltid tillbehör, och särskiljer jordskulden ( avgift som helt enkelt består av en viss summa pengar som måste betalas för ägandet av fastigheten ), från hyresskulden , ( som en undertyp av territoriell skuld som är, som denna, oberoende av personlig kredit : inte accessorisk).

Beträffande förlängningen av inteckningen kommer den att omfatta gårdens separata produkter och andra beståndsdelar, förutsatt att de med separationen inte har omvandlats på grund av konst. 954 till 957 i BGB , som ägs av annan person än ägaren eller innehavaren som ägare till den intecknade egendomen, samt tillbehör till fastigheten. Registreringssystemet bygger på den rättsliga konfigurationen att överlåtelsen av fast egendom når sin fulla effektivitet med registreringen även om den bevisar iuris tantum . Tillgången till fastighetsregistret i Tyskland , av äganderätter , regleras av ett restriktivt eller numerus clausus- kriterium , eftersom endast de äganderätter som lagen tidigare har utsett som registreringsbara kan registreras.

USA

I Amerikas förenta stater , även om det finns olika variabler eller teorier, översätts inteckningen med termen " inteckning ", vilket betyder överlåtelse av en fast rätt på fast egendom , utförd av en hypoteksgäldenär ( inteckningsgivare ) till en hypoteksborgenär. ( panthavare ), för att stå kvar som säkerhet för fullgörande av en förpliktelse, vanligtvis betalning av en skuld dokumenterad i ett löfte att betala ( skuldebrev ) av pantgäldenären.

Det är i alla fall en rättighet att realisera värde kring möjligheten att tillägna sig och förfoga över fastigheter , vilket gör att en garantiverksamhet kan genomföras kring dem , närmare uppdragsavtalet än förverkligandet med processuella medel ad hoc , rättsliga resp. utomrättsliga.

Den vanliga inteckningen (vanlig inteckning ) ska vara skriftlig, med uppgift om parternas namn och en beskrivning av den intecknade egendomen . Viljan att utgöra panträtt i fastigheten uttrycks, i de stater som följer titelteorin , med orden förmedla och garantera , och i de stater där panträttsteorin gäller , med orden inteckning och teckningsoption .

Dokumentet måste uppfylla de formella krav som krävs enligt statlig lag för att få tillgång till registret. Normalt är kravet att intyga handlingen, vilket vanligtvis sker i ett enkelt subjektivt vittnesmål, som lämnas inför en notarie som ingriper i betydelsen att hävda att han känner undertecknarna och att de underskrifter som förekommer på handlingen faktiskt , är dina.

Den huvudsakliga skillnaden mellan de två majoritetsavhandlingarna är i exekveringssättet för utmätning av inteckningen, medan panthavaren i titelteorisystemet har titeln ( fastighet ) eftersom det har skett en förmedling (leverans eller försäljning i garanti). I det panträttsteoretiska systemet står vi inför en enkel belastning eller avgift på fastigheter för att säkerställa en förpliktelse. I de förbundsstater där tillämplig lag ger formaliseringen av bolånet titelteoretisk karaktär , kommer därför utmätningsmetoden till övervägande del att vara ett slags försäljningsrätt . ), försäljning i garanti eller förtroenderätt som ett provisionsavtal . I tillstånden av det kvarstadsteoretiska systemet kommer det dock att vara nödvändigt att verkställa den verkliga avgiften ( kvarstad ) som ålagts i garantisyfte genom verkställighet under domstolsförmyndarskap .

När det gäller räntorna på bolån är en stor majoritet av nya bolån fast ränta för en period på 3 till 5 år och de återstående 27 eller 25 åren är rörliga. Detta orsakar många bolåneförluster som leder till utmätningar : domar eller utmätningsauktioner och som har lett den amerikanska fastighetsmarknaden till vad som kallades 2007 års kreditåtstramning .

För att förhindra leverans av svåråterkrävda bolån har många ideella organisationer relaterade till den amerikanska fastighetsbranschen implementerat etiska koder utformade för att definiera leverans av lån på rättvisa och tillförlitliga villkor. ]

Offentlig auktion efter vräkning eller frigivning . Pantlånet, som en verklig värderealisationsrätt, gör det möjligt för panthavaren att överlämna den intecknade tillgången till tvångsförsäljning eller utmätning , normalt genom rättslig auktion , för att betala skulden med den produkt som erhållits från den realiserade tillgången.

Spanien

Rättsligt utmätningsförfarande

Den rättsliga processen för rättslig verkställighet (tvångsförsäljning på auktion) av den intecknade egendomen föreskrivs i Spanien i artikel nr. 685 och följande i lagen om civilprocess , LEC från 2000, för de fall där hypoteksgäldenären har underlåtit att betala de förfallodagar som överenskommits för återbetalning av kapitalbelopp och ränta på krediten eller lånet som levererats. Bolåneåtgärden börjar med rättsligt krav på inledande av inteckningsexekutivförfarandet , vilket också gör att den obetalda skulden blir dyrare, på grund av utgifter för advokater , advokater och processuella räntor för försenad betalning.

Dessutom, om det vid realiseringen av den intecknade egendomen inte är möjligt att betala hela den ackumulerade skulden, kan panthavaren begära att domaren förordnar att den rättsliga verkställigheten ska fortsätta mot resten av panthavarens tillgångar (art. 579 i LEC ). I Spanien finns principen om dubbel garanti genom vilken gäldenären svarar för sina skulder med alla sina tillgångar (inte bara de intecknade) nuvarande och framtida.

Som ett resultat av den ekonomiska krisen 2008 skapades en stor samhällsdebatt i landet om lämpligheten av att införa betalningsdebitering , utan effekt förrän nu.

Mexiko

Vanligtvis sker köp av en fastighet genom ett bostadslån. Denna typ av kredit beviljas av en bank eller finansiell institution för en person att använda vid köp av en fastighet.

Ett bolån kommer alltid att vara billigare än ett privatlån eller något annat öppet för allmänheten. Räntan blir mycket lägre än på andra krediter.

Till exempel är räntan på ett kreditkort i genomsnitt 2,0 % per månad, vilket innebär att årsräntan är 26,8 %. Räntan på ett bolån varierar från 9,0 % till 12,0 % per år.

Anledningen till att det är en billigare kredit är för att betalningsgarantin är fastigheten som köps.

Betalningen av ett bolån är för en längre löptid än för en bil, den vanligaste löptiden är 20 år, men det kan även begäras för en kortare löptid. Betalningen sker månadsvis och dras från kontot kopplat till bolånet.

Varje månadsavbetalning kommer att innehålla betalningar till lånebeloppet och betalning av ränta. Dessutom kommer några andra koncept:

• Livförsäkring – I händelse av att något händer låntagaren betalar denna försäkring det som återstår att betala på bolånet.
• Skadeförsäkring – Om något skulle hända med egendomen täcker skadeförsäkringen det.
• Provisioner – Det finns vissa banker som tar ut månatliga provisioner.

Under hela bolånets livstid kan kunden göra förskottsbetalningar till kapitalet. Dessa betalningar kan minska den löptid som återstår att betala eller att de månatliga betalningarna som återstår är lägre.

Missbruksklausuler i hypotekslån

I allmänhet betraktas en missbruksklausul när den åläggs av en part - normalt banken - vid undertecknandet av hypotekslånet. De anses vanligtvis vara ogiltiga, så de har ingen giltighet, även om de som påverkas för att hävda sina rättigheter normalt måste lämna in stämningar.

• En golvklausul är en avtalsklausul som fastställer ett minimum som ska betalas i fastighetshypotek även om den ordinarie räntan som har avtalats med finansinstitutet är lägre eller lägre. ]
• Klausuler om orimlig dröjsmålsränta – som överstiger 16 % – är ränta som betalas för försenad betalning av bolån. ]
• Andra klausuler till förmån för låntagaren. Skydd mot avhysning och utmätning, lagen erkänner låntagarens rätt att återfå egendomen, men det finns vanligtvis lagliga gränser beroende på den ekonomiska situationen för de drabbade. Ibland kan enheten inte vräka på vintern eller när familjen befinner sig i en övergiven situation. Beroende på land finns social hyra , möjlighet att omförhandla lånet, och vid behov tillämpning av betalningsdag , vilket i utmätningsförfarandet kan påverka både panttecknaren och borgensmännen . ]

Se även

• Bolån
• Bolånedirektivet
• 2007 års bolånekris
• stadgan för stadsfastighet
• värdepapperiseringsfond för hypotekslån
• registrerad egendom
• hypoteksrätt (Spanien)
• villkorlig inteckning
• laddning av bolån
• maximalt belåning
• inteckning av rätten till stadsbyggnad
• omvänd inteckning
• säkerhet inteckning
• Nahrep
• Bolånepåverkad plattform
• huspriser
• huspris i Spanien
• huspriset i USA
• subprime
• inteckning simulator

Bibliografi

• Blasco Gascó, FP: Fastighetshypotek och hypotekslån . Redaktionell Tirant Lo Blanch. Valencia , 2000 - ISBN 978-84-8442-110-8 .
• O'Callaghan Muñoz, J.: Compendium of Civil Law. Volym 3 (Fastighets- och panträtter) Redigerad av Edersa. Madrid, 2004 - ISBN 84-95748-93-2
• García Medina, J.: Inteckning i stadsutveckling. Editorial La Ley. Madrid, 2008 - ISBN 978-84-9725-861-6 .
• Sánchez Ruiz de Valdivia, I.: Inteckningar och fastigheter efter destination. Förläggare McGraw Hill. Madrid, 1996.
• Sánchez Ruiz de Valdivia, I.: Inteckning av varor som är föremål för urbaniserings- och byggprocessen, Editorial College of Property and Mercantile Registrars of Spain 1999.
• Sánchez Ruiz de Valdivia, I.: "Inteckningen utgörs av böter (tomt) på vilken det finns byggnader som inte deklareras eller nämns i stiftelseurkunden för hypotekslånet", RCDI, nr 662, 2000, s. 3097- 3142 .
• Sánchez Ruiz de Valdivia, I. och Olmedo Cardenete, M.: Evictions and Foreclosures: a social drama and a legal problem, red., Tirant lo Blanch, Valencia, 2014. ISBN 978-84-9053-457-1
• Sánchez Ruiz de Valdivia, I. och Olmedo Cardenete, M.: Mortgage Market and Second Chance for Consumers and Entrepreneurs, ed., Thomson Reus Aranzadi, SA 2015. ISBN 978-84-9098-050-7
• García Medina, J.: Nya och speciella garantiformer inom handeln. Systematisk och kritisk studie. Red. The Law. Madrid , 2009 - ISBN 978-84-8126-209-4 .
• Madrid Parra, A.: Bolånemarknaden (USA-Spanien). Utg. Hypoteksbank i Spanien. Madrid, 1988.
• Marshall, WD: Hypotekslån. Grundläggande och praxis . Ed Reston Publishing Company, Inc. Reston. Virginia, 1983, sid. 7, 54, 55, 77-80.

Externa länkar

• Wiktionary har definitioner och annan information om bolån .

• Wikimedia Commons har en multimediakategori om Mortgage .