Gazowanie - Gazumping
Gazumping ma miejsce, gdy sprzedawca (zwłaszcza nieruchomości) przyjmuje ustną ofertę (obietnicę zakupu) nieruchomości od jednego potencjalnego nabywcy, ale następnie przyjmuje wyższą ofertę od kogoś innego. Może również odnosić się do sprzedawcy podnoszącego cenę wywoławczą lub proszącego o więcej pieniędzy w ostatniej chwili, po uprzednim ustnym wyrażeniu zgody na niższą. W obu przypadkach pierwotny nabywca znajduje się w złej sytuacji i albo musi zaoferować wyższą cenę, albo stracić zakup. Termin „ gazowanie” jest najczęściej używany w Wielkiej Brytanii, Irlandii i Australii, chociaż podobne praktyki można znaleźć w niektórych innych jurysdykcjach.
Anglia i Walia
Przy wysokich cenach nieruchomości na brytyjskim rynku nieruchomości mieszkaniowych przełomu lat 80. i 90. XX w. gazowanie stało się codziennością w Anglii i Walii , ponieważ oferta kupującego nie jest prawnie wiążąca nawet po akceptacji oferty przez sprzedawcę. Dzieje się tak dlatego, że zgodnie z art. 2 ustawy Prawo własności (przepisy różne) z 1989 r. oraz w celu zapobieżenia nieuczciwości umowa sprzedaży gruntu musi mieć formę pisemną, co jest wymogiem prawa angielskiego wywodzącego się ze Statutu oszustw z 1677 r. Wymóg ten pierwotnie miał na celu promowanie dobrej wiary i pewności w transakcjach gruntami.
Kiedy właściciel zaakceptuje ofertę dotyczącą nieruchomości, nabywca zwykle nie zlecił jeszcze badania budowlanego ani nie miał jeszcze możliwości przeprowadzenia zalecanych kontroli prawnych. Oferta kupna jest składana „z zastrzeżeniem umowy”, a zatem, do czasu wymiany pisemnych umów, każda ze stron może w każdej chwili wycofać się. Załatwienie formalności może potrwać nawet 10-12 tygodni, a jeśli w tym okresie sprzedającego kusi wyższa oferta, kupujący jest rozczarowany i wyczerpany. Cena wywoławcza nie ma wpływu na to, czy nieruchomość będzie „gazumpowana”, ale lokalizacja ma, jest bardziej powszechna w Londynie i na północnym wschodzie. Akceptowanie dowolnej oferty w stosunku do poprzedniej to gazumping.
Kiedy ceny nieruchomości spadają, praktyka gazowania staje się rzadka. Termin „ gazundering ” został ukuty dla odwrotnej praktyki, zgodnie z którą kupujący czeka, aż wszyscy będą gotowi do wymiany kontraktów, zanim obniży ofertę na nieruchomość, grożąc upadkiem całego łańcucha sprzedaży domów, czekając na zawarcie transakcji. „ Gazanging ” opisuje podobną sytuację, w której sprzedawca całkowicie wycofuje się ze sprzedaży, oczekując uzyskania lepszej ceny wywoławczej lub oferty, gdy sytuacja na rynku się poprawi.
Termin ten może pochodzić od słowa „gezumph” w języku jidysz, oznaczającego przeciążanie lub oszukiwanie.
Szkocja
Szkockie prawo i praktyka sprawiają, że problem gazumowania w Szkocji jest rzadkością. W szkockim systemie przeniesienia własności kupujący albo otrzymują ankietę przed złożeniem oferty u radcy prawnego sprzedającego, albo składają ofertę „podlegającą badaniu”. Sprzedający zwykle ustalają ostateczny termin składania pisemnych ofert, a następnie zapewniają pisemną akceptację wybranej oferty. Umowa staje się wiążąca, gdy adwokat sprzedającego doręczy podpisaną pisemną akceptację oferty kupującego. Jeżeli sprzedający spróbuje przyjąć wyższą ofertę po legalnym sfinalizowaniu umów poprzez pisemną ofertę i akceptację, jego prawnik odmówi podjęcia działań w ich imieniu, ponieważ zgodnie z kodeksem postępowania Law Society of Scotland byłoby to wykroczeniem zawodowym . Podobnie jak w Anglii, wszystkie umowy sprzedaży gruntów muszą być udokumentowane na piśmie, podpisane przez lub w imieniu każdej ze stron. W Szkocji prawnicy stron podpisują się w ich imieniu, w przeciwieństwie do Anglii, gdzie zarówno kupujący, jak i sprzedający podpisują umowę, która została sporządzona w dwóch egzemplarzach, przy czym duplikaty są następnie wymieniane w celu zawarcia wiążącej umowy. Często niesłusznie twierdzi się, że gazumping jest w Szkocji rzadkością, ponieważ mówi się, że ustna umowa dotycząca transakcji dotyczącej nieruchomości jest prawnie wiążąca; podczas gdy prawo dotyczące umów różni się od prawa w Anglii, rzadkość wynika z innego systemu przenoszenia.
Jednak w Szkocji agent nieruchomości działający w imieniu sprzedawcy może inicjować przypadki innej formy gazumowania. Po upływie terminu składania pisemnych ofert i ustnym zaakceptowaniu przez agenta nieruchomości wybranej oferty, agent nieruchomości może następnie spróbować wywołać wojnę przetargową między zwycięskim nabywcą a rywalem, który może być fikcyjny, w próba zwiększenia oferty złożonej przez każdą ze stron. W takich okolicznościach zwycięski nabywca, który pomimo ustnego poinformowania o przyjęciu oferty, jest poinformowany ustnie, że jego oferta została odrzucona na korzyść wyższej oferty. Takie sytuacje mają miejsce tylko na wczesnym etapie procesu przeniesienia własności, przed jakąkolwiek pisemną akceptacją oferty złożonej przez prawnika sprzedającego. Często wynikają one z prawnego wymogu ze strony pośredników w obrocie nieruchomościami, aby poinformować sprzedawcę o wyższej ofercie otrzymanej przed pisemnym potwierdzeniem złożenia oferty przyjętej ustnie, także tych otrzymanych po terminie zamknięcia.
W Szkocji gazundering jest możliwy, gdy nabywca nie ma wystarczających aktywów, by warto było go pozwać, ale nie jest to powszechne.
Stany Zjednoczone
Termin „ gazowanie” nie jest używany w Stanach Zjednoczonych. Każdy stan ma inne prawa i tradycje, ale kupujący zazwyczaj składają pisemną ofertę, która po zaakceptowaniu (podpisaniu) przez sprzedającego jest w większości miejscowości wiążąca dla sprzedającego. Jest to tak zwana umowa „kupna i sprzedaży”, która może mieć pewne warunki. Umowy kupna nieruchomości mieszkalnych w USA zazwyczaj zawierają klauzulę o inspekcji, czyli krótki okres, w którym kupujący może sprawdzić nieruchomość i wycofać się z umowy z pełnym zwrotem zadatku, jeśli nieruchomość nie przejdzie kontroli kupującego. Sprzedający nie może jednak, z wyjątkiem niektórych stanów, wycofać się w okresie kontroli. New Jersey to stan, w którym sprzedawca ma okres „przeglądu prawnego”, podczas którego może wycofać się z zaakceptowanej umowy.
Gazundering
Na upadającym lub depresyjnym rynku termin „gazundering” odnosi się do praktyki, zgodnie z którą potencjalny nabywca (zwłaszcza nieruchomość) składa ustną ofertę (obietnicę zakupu) nieruchomości po uzgodnionej cenie, ale następnie grozi wycofaniem oferty, chyba że sprzedający zgadza się na niższą cenę.
Zobacz też
Bibliografia
- ^ „Przewodnik kupowania domu: Gazumping i inne problemy” . home.co.uk . Źródło 31 marca 2010 .
- ^ „Gazumpowanie” . GetAgent . GetAgent.
- ^ "Gazump" . Słownik oksfordzki za pośrednictwem Lexico . Źródło 28 września 2020 .
