Gazumping - Gazumping
Gazumping nastává, když prodávající (zejména nemovitosti) přijme ústní nabídku (příslib koupě) na nemovitost od jednoho potenciálního kupujícího, ale poté přijme vyšší nabídku od někoho jiného. Může také odkazovat na to, že prodejce na poslední chvíli zvýší požadovanou cenu nebo požádá o více peněz poté, co předtím slovně souhlasil s nižší cenou. V obou případech je původní kupující ve špatné situaci a buď musí nabídnout vyšší cenu, nebo o nákup přijít. Termín gazumping se nejčastěji používá ve Velké Británii, Irsku a Austrálii, ačkoli podobné postupy lze nalézt v některých jiných jurisdikcích.
Anglie a Wales
S rostoucími cenami nemovitostí na britském trhu rezidenčních nemovitostí koncem 80. a začátkem 90. let se gazumping stal v Anglii a Walesu běžnou záležitostí , protože nabídka kupujícího není právně závazná ani po přijetí nabídky prodejcem. Důvodem je, že podle čl. 2 zákona o majetku (různá ustanovení) z roku 1989 a aby se zabránilo nepoctivosti , musí být smlouva o prodeji pozemku písemná, což je požadavek anglického práva, který sahá až do statutu. podvodů z roku 1677. Tento požadavek měl původně podporovat dobrou víru a jistotu v transakcích s pozemky.
Když vlastník přijme nabídku na nemovitost, kupující obvykle ještě nezačal provádět stavební průzkum ani kupující dosud neměl možnost provést doporučené právní kontroly. Nabídka nákupu je učiněna „podléhá smlouvě“, a proto, dokud nebudou vyměněny písemné smlouvy, může kterákoli ze stran kdykoli odstoupit. Vyřízení formalit může trvat i 10–12 týdnů, a pokud je prodávající v tomto období v pokušení vyšší nabídkou, nechává kupujícího zklamaného a bez kapes. Vyžadovaná cena nemá žádný vliv na to, zda bude nemovitost „vykoupena“, ale poloha ano, je běžnější v Londýně a na severovýchodě. Přijetí jakékoli nabídky oproti předchozí nabídce se nazývá gazumping.
Když ceny nemovitostí klesají, praxe gazumpingu se stává vzácností. Termín „ gazundering “ byl vytvořen pro opačnou praxi, kdy kupující čeká na to, až bude každý schopen vyměnit smlouvy, než sníží nabídku na nemovitosti, čímž hrozí zhroucení celého řetězce prodejů domů, které čekají na uzavření dohody. „ Gazanging “ popisuje podobnou situaci, kdy se prodejce úplně stáhne z prodeje a očekává, že dostane lepší požadovanou cenu nebo nabídku, jakmile se trh zlepší.
Termín může být odvozen z jidišského slova „gezumph“, což znamená přebíjení nebo podvádění.
Skotsko
Skotské právo a praxe činí problém skákání vzácností ve Skotsku. Ve skotském systému převodu nemovitostí , kupující buď získat průzkumu před provedením nabídku na právníka prodávajícího nebo učinit nabídku „podléhající šetření“. Prodejci obvykle stanoví datum ukončení písemných nabídek a poté poskytnou písemné přijetí zvolené nabídky. Dohoda se stává závaznou, když právní zástupce prodávajícího doručí podepsané písemné přijetí nabídky kupujícího. Pokud by se prodávající pokusil přijmout vyšší nabídku poté, co byly smlouvy právně dokončeny písemnou nabídkou a přijetím, jejich právní zástupce odmítne jednat za ně, protože to by podle kodexu praxe Law Society of Scotland bylo profesionálním pochybením . Stejně jako v Anglii musí být všechny smlouvy o prodeji pozemků doloženy písemně, podepsány každou stranou nebo jejím jménem. Ve Skotsku podepisují právní zástupci stran jejich jménem, na rozdíl od Anglie, kde kupující i prodávající podepisují smlouvu, která byla vyhotovena ve dvojím vyhotovení, přičemž duplikáty byly poté vyměněny za účelem uzavření závazné smlouvy. Často se mylně tvrdí, že skákání je ve Skotsku vzácností, protože se říká, že ústní dohoda o dohodě o majetku je právně závazná; zatímco smluvní právo se liší od práva v Anglii, vzácnost je dána odlišným systémem přenosu.
Ve Skotsku však realitní makléř jednající jménem prodávajícího může zahájit případy jiné formy gazumpingu. Jakmile je dosaženo konečného data pro písemné nabídky a realitní agent ústně přijal zvolenou nabídku, může se realitní agent pokusit vyvolat nabídkovou válku mezi úspěšným kupujícím a soupeřem, který může být fiktivní, v pokusit se zvýšit nabídku od každé strany. Za takových okolností existuje jen málo možností pro úspěšného kupujícího, který, přestože byl ústně informován, že jejich nabídka byla přijata, je poté ústně informován, že jejich nabídka byla odmítnuta ve prospěch vyšší nabídky. K takovým situacím dochází pouze v rané fázi procesu přenosu, před jakýmkoli písemným přijetím nabídky právním zástupcem prodávajícího. Často vyplývají z právního požadavku ze strany realitních kanceláří informovat prodávajícího o jakékoli vyšší nabídce obdržené před písemným potvrzením o ústně přijaté nabídce, včetně těch, které byly obdrženy po datu uzávěrky.
Ve Skotsku je gazundering možný tam, kde kupující nemá dostatečný majetek, aby mohl být žalován, ale není běžný.
Spojené státy
Termín gazumping se v USA nepoužívá. Každý stát má jiné zákony a tradice, ale kupující obvykle učiní písemnou nabídku, která je po přijetí (podepsáním) prodávajícím ve většině lokalit závazná pro prodejce. Toto je známé jako „kupní a prodejní“ smlouva, která může mít podmínky. Kupní smlouvy na bydlení v USA obvykle obsahují doložku o prohlídce, což je krátká doba, během níž může kupující nemovitost prohlédnout a odstoupit od smlouvy s plným vrácením skutečných peněz, pokud nemovitost neprojde kontrolou kupujícího. Prodávající však, s výjimkou některých států, nemůže během inspekčního období vycouvat. New Jersey je jeden stát, ve kterém má prodávající období „právní kontroly“, během kterého může vycouvat z přijaté smlouvy.
Gazundering
Na klesajícím nebo depresivním trhu se výrazem „gazundering“ rozumí praxe, kdy potenciální kupující (zejména nemovitosti) učiní ústní nabídku (příslib koupě) nemovitosti za dohodnutou cenu, ale následně hrozí, že nabídku stáhne prodávající souhlasí s nižší cenou.
Viz také
Reference
- ^ "Průvodce nákupem domů: Gazumping a další problémy" . home.co.uk . Citováno 31. března 2010 .
- ^ „Gazumping“ . GetAgent . GetAgent.
- ^ „Gazump“ . Oxfordský slovník přes Lexico . Citováno 28. září 2020 .
