Pesquisa de título - Title search

Em negócios imobiliários e direito, uma pesquisa de título ou pesquisa de título de propriedade é o processo de examinar registros públicos e recuperar documentos sobre o histórico de um imóvel para determinar e confirmar a propriedade legal da propriedade e descobrir quais reivindicações ou gravames estão sobre a propriedade.

No caso de uma compra potencial, uma pesquisa de título é realizada principalmente para responder a três perguntas sobre uma propriedade no mercado:

Uma pesquisa de título também é realizada quando um proprietário deseja hipotecar uma propriedade e o banco exige que o proprietário faça um seguro para essa transação.

Qualquer pessoa pode fazer uma pesquisa de título, com o conhecimento e os recursos corretos. Os documentos relativos ao transporte de terras são de domínio público . Esses documentos são mantidos em formato de papel de cópia impressa ou às vezes digitalizados em arquivos de imagem. As informações contidas nos documentos normalmente não estão disponíveis em formato de dados, pois os registros são descrições de eventos legais que contêm termos, condições e linguagem além dos dados.

Processo típico

Geralmente, existem dois tipos principais de pesquisa de título, uma pesquisa de cobertura completa e uma pesquisa de cobertura limitada; outros tipos incluem relatórios não segurados e pesquisa de garantia de execução hipotecária.

Frequentemente, as pessoas optam por entrar em contato com uma empresa de títulos ou advogado para realizar uma pesquisa exaustiva de títulos. O processo de realização de uma busca de título envolve acessar os registros oficiais de terras para a propriedade em questão. Cada registro é um documento que evidencia um evento ocorrido na história do imóvel. Uma escritura registra um evento de transferência de propriedade, a hipoteca documenta os juros colaterais de um empréstimo imobiliário e uma garantia documenta uma reivindicação contra a propriedade em favor de outra pessoa, como um credor, vendedor ou comerciante. O objetivo da pesquisa de títulos é estabelecer títulos claros e negociáveis, expondo quaisquer reivindicações pendentes antes da transferência do título. O processo de resolução de quaisquer problemas no título é conhecido como "limpar o título".

Cada documento registrado deve nomear as partes envolvidas, por exemplo, concedente e beneficiário. O concedente é a parte que transfere um direito de propriedade e o outorgado está recebendo um direito de propriedade. No caso de uma escritura, o concedente normalmente seria o vendedor do imóvel e o concessionário, o comprador. Um concedente de hipoteca ou hipotecário é o tomador do empréstimo, uma vez que estão cedendo certos direitos de propriedade ao credor hipotecário, credor ou concessionário da hipoteca. Uma redação mais recente simplifica essa linguagem com "Mutuário" e "Credor".

Os registros são mantidos em um escritório governamental centralizado, geralmente no tribunal do condado (em estados com governos de condado fortes, como o estado de Washington ou Massachusetts, o título na porta seria algo como Registro de Ações ou Registrador do Condado); ou nos escritórios municipais (em pequenos estados como Connecticut, Vermont e Rhode Island), muitas vezes o pesquisador de títulos deve ir a cada cidade individual ou escritório de condado para pesquisar o título.

O processo de uma pesquisa de título começa com a pesquisa e recuperação de cada documento físico dos livros que os contêm. Cada documento é registrado por data em um conjunto especial de volumes chamados por vários nomes, como índice concedente-concessionário , registros de terras ou registros de títulos, que podem ou não ser digitalizados ou digitalizados em um arquivo pesquisável, dependendo dos recursos financeiros de o condado ou cidade. Um selo oficial localizado normalmente na parte inferior da primeira página fornece o nome do oficial responsável pela gravação, data, hora, livro e número da página. Se o documento foi gravado, este selo estará sempre lá.

Os documentos coletados são então revisados ​​e analisados ​​para ver como cada um afeta a propriedade e quais documentos foram liberados por gravações subsequentes. Condições contingentes em documentos, como propriedades de vida e interesses remanescentes, podem existir no idioma do documento. Esse processo geralmente é executado por um profissional treinado denominado abstrator de títulos. Alguns abstratores de títulos têm certificações que documentam seu nível de experiência e treinamento, tendo sido aprovados em um exame.

O documento produzido por um resumo do título é denominado resumo do título ou resumo do título. Este não é um documento existente em registros públicos, mas é derivado de documentos registrados. O resumo do título é fornecido à empresa de título, advogado ou usuário final pelo resumidor.

Por exemplo, um relatório de título também pode mostrar quaisquer servidões ou gravames contra a propriedade ou partes da propriedade. Um proprietário anterior pode ter legalmente dado a um vizinho o direito de dividir a calçada, ou a cidade pode ter o direito a faixas de propriedade para colocar linhas de energia, linhas de comunicação, canos de água ou canos de esgoto. Alguns serviços online oferecem pesquisas de títulos por um custo relativamente baixo e sua precisão não é inferior ao que uma empresa de títulos ou advogado oferecerá; no entanto, os negócios online dependem principalmente de informações disponíveis eletronicamente e, por esse motivo, às vezes podem ser limitados em termos de abrangência e disponibilidade geográfica.

Pesquisa de cobertura completa

Uma pesquisa de cobertura completa geralmente é feita ao criar um relatório de título para transações de venda / revenda e para transações que envolvem empréstimos para construção . Geralmente inclui pesquisas relacionadas a penhor de bens , servidões , convênios, condições e restrições (CC & Rs) , acordos , resoluções e portarias que afetarão o imóvel em questão.

  1. Pesquise ônus contra o proprietário e as outras partes no título.
  2. Pesquisa de ônus contra o comprador (apenas para transações de venda).
  3. Procurar Falência e julgamento processo contra o proprietário do imóvel.
  4. A busca de ônus contra o comprador não é algo abordado em uma busca de título.

Pesquisa de cobertura limitada

Uma pesquisa de cobertura limitada geralmente consiste em fazer relatórios de títulos para transações de refinanciamento que envolvem empréstimos de capital próprio e para fazer relatórios de garantia de títulos simples.

Este tipo de busca de títulos geralmente inclui buscas por gravames de propriedade, gravames contra o proprietário e outras partes sobre o título e busca de processos de falência contra o proprietário do imóvel.

Seguro de título

Nos Estados Unidos, o comprador de um imóvel geralmente compra seguro de título , que protege o comprador de quaisquer problemas de título que possam surgir após a venda, como gravames perdidos durante a busca do título. A seguradora do título emite um relatório e uma apólice de seguro em apoio às suas conclusões. No entanto, as buscas de títulos são mais frequentemente realizadas antes que a contratação seja concluída entre as partes e, às vezes, durante a fase de garantia de um fechamento.

Há uma variedade de pesquisas de títulos que fornecem ao cliente um relatório, mas nenhum seguro. Eles são apenas para fins informativos e são chamados por uma variedade de nomes, como Relatório de Livro de Lote, Certificado Plat, Relatório de Raio de 300 pés, Relatório de Propriedade e Lien e outros. Essas pesquisas informativas são usadas principalmente em dois casos:

  • Relatório de propriedade e garantia. É informativo, vindo do exame da escritura de aquisição do atual proprietário e do exame: impostos devidos, novos gravames registrados, buscas de nomes de titulares.
  • Sucessões . Isso ocorre quando uma família, advogado ou tribunal está dividindo a propriedade de uma pessoa falecida. Os herdeiros vão querer saber quais garantias estão assumindo e quem tem direitos sobre a terra.
  • Subdividindo . Para criar uma subdivisão, uma pessoa pega um terreno previamente traçado (legalmente nomeado e registrado) com outro nome e o renomeia e replica como um novo empreendimento ou subdivisão. Um relatório deve ser entregue à cidade, mostrando os impostos e ônus pagos. O proprietário pode então vender os lotes individualmente ou em massa, e pode registrar os Pactos, Condições e Restrições, que regem como os residentes podem construir suas casas ou quintais, e pode limitar outras atividades. Muitas subdivisões têm regulamentos de ruído, animais de estimação e lixo também.

Pesquisa de garantia de execução hipotecária

Uma garantia de execução hipotecária é um tipo de relatório (por exemplo , garantia de venda de fiduciário , garantia de execução judicial e garantia de litígio ) que é usado principalmente para executar um ônus (ou penhor) em uma determinada propriedade. O pesquisador de títulos fará uma pesquisa de cobertura completa para o imóvel inadimplente e uma pesquisa para os endereços dos titulares de garantia para o imóvel inadimplente. Os endereços serão usados ​​para o envio de cópias dos avisos de cartas de execução hipotecária (como aviso de venda de fiduciários , etc.) aos detentores de garantia do imóvel inadimplente.

Pesquisa de título de propriedade antes da venda de execução hipotecária

A execução hipotecária de uma casa está frequentemente associada a garantias detidas por bancos ou agências governamentais. Múltiplos ônus de várias fontes podem ser mantidos contra uma propriedade em execução hipotecária. Se uma casa for vendida em um leilão de execução hipotecária, os rendimentos são divididos e pagos aos segurados na ordem de arquivamento até que todos os rendimentos sejam gastos.

Os leilões públicos (também conhecidos como vendas do xerife ou leilões de execução hipotecária) são normalmente realizados nos tribunais municipais ou de condado, que não garantem um título não onerado nem oferecem proteção aos compradores contra gravames adicionais sobre a propriedade.

Veja também

Referências