Arrendamiento a largo plazo
El contrato de arrendamiento a largo plazo era una forma de propiedad inmobiliaria según la ley alemana . Hoy ha sido abolido en Alemania . Después de la entrada en vigor del Código Civil alemán (BGB) el 1 de enero de 1900, el contrato de arrendamiento a largo plazo solo se permitió de forma limitada según la ley estatal (especialmente en Mecklenburg y Schleswig-Holstein ) de acuerdo con el Art. 63 EGBGB . La Ley del Consejo de Control Nº 45 Art. X los prohibió por completo en 1947, derogando el Art. 63 EGBGB.
definición
El arrendamiento a largo plazo era el derecho hereditario y vendible de cultivar la propiedad de otra persona a cambio de un arrendamiento y sacar los frutos de ella.
Al comienzo del arrendamiento anual de arrendatario pagado a los propietarios (propietario superior) un Erbbestandsgeld (también: Erbstandsgeld ). Así se convirtió en subpropietario.
En principio, el inquilino podría manejar la propiedad como un propietario. Cuando los frutos se separaron de la propiedad, el arrendatario se convirtió en su propietario ilimitado. A menos que se estipule lo contrario en el contrato o en la sucesión legal, el arrendatario puede vender, pignorar y legar libremente la propiedad . El arrendador tenía que dar permiso para pignorar si el compromiso era en beneficio de la propiedad. La propiedad fue heredada no dividido por el heredero , que tenía que pagar un laudemio , mortuarium (bienes de préstamo) para el propietario y obtener una carta de crédito de él. Si la familia del arrendatario fallecía, la propiedad se revertía al dueño.
Sin embargo, el inquilino tenía algunas obligaciones para con el dueño de la propiedad:
- No se le permitió “deteriorar” la propiedad, lo que también incluía tener que cultivarla constantemente y no dejarla inactiva. Si el prestamista hereditario deja la propiedad desierta, el propietario superior podría relevar al arrendatario ( demoler ).
- Tenía que pagar al propietario una renta anual ( renta , interés hereditario ) en especie ( interés en especie ) o dinero ( interés en dinero ). Si los pagos del arrendamiento estuvieran atrasados durante varios años, el dueño de la propiedad podría mudarse a la propiedad.
- El subpropietario tuvo que pagar las cargas que estaban en la propiedad.
- El subpropietario tenía que notificar al dueño de la propiedad la venta de la herencia y, en este caso, otorgarle un derecho de tanteo o pagar una tasa. Este último se amplió en el ámbito del derecho consuetudinario a todo cambio de titularidad, por ejemplo en caso de herencia . La donación tenía numerosos nombres diferentes.
Diferencias según la legislación nacional
La ley general de tierras de Prusia (similar a la ley austriaca) diferenciaba entre arrendamientos a largo plazo y arrendamientos. Estos préstamos irrevocables de tierras con interés fijo eran habituales en Alemania y otros países (en la provincia de Groningen con el nombre de anklemmrecht ).
El contrato de arrendamiento a largo plazo se diferenciaba del contrato de arrendamiento temporal en que no vencía o podía rescindirse con la muerte del arrendatario ( Schupflehen ) o después de un cierto período de tiempo ( pluma gratis ), pero se transmitía a los herederos y sucesores del arrendatario. . Dado que el arrendamiento a largo plazo estaba cerca de la propiedad libre, la proporción para la gestión de los bienes era mucho más beneficiosa que la del arrendamiento por tiempo, en el que el inquilino en su mayoría solo se esforzaba por obtener el mayor rendimiento posible en el menor tiempo posible y tenía poco interés en mejorar la mercancía.
Las subespecies de la ley de arrendamiento fueron Büdnerrecht , d. H. el derecho de arrendamiento sobre pequeñas parcelas de tierra que todavía se pueden utilizar de forma independiente para la agricultura, y el derecho de las amas de llaves , el derecho de arrendamiento sobre partes de la casa (casa, patio, jardín) que están destinadas principalmente al establecimiento de trabajadores agrícolas .
desarrollo
El instituto (incluido su nombre griego Emphyteusis ) se remonta al Imperio Romano de Oriente .
A través de la Universidad de Bolonia y los Glosadores , este instituto legal también se abrió camino en la región alpina del norte en los siglos XII y XIII.
El arrendamiento a largo plazo fue una forma común de feudo en la Edad Media, junto con la pluma libre y el Schupflehen . En particular, si la población había disminuido después de una hambruna, guerra o epidemias, el terrateniente no podía arrendar la tierra en barbecho en el corral libre que le era favorable, sino sólo de por vida o con un contrato de arrendamiento a largo plazo. En el código estatal tirolés de 1532, se prohibió la ley de escritura libre y se introdujo en general la herencia.
Desde finales del siglo XVIII, los arrendamientos a largo plazo se han abolido en varios países al declarar que todas las anualidades perpetuas son legalmente redimibles y solo la transferencia hereditaria de la propiedad total como permisible. Se prohibió el restablecimiento de las relaciones de arrendamiento e interés hereditario con la reserva de rentas irrevocables en caso de transmisiones de propiedad, por ejemplo en Francia en 1789, donde, sin embargo, un arrendamiento temporal a largo plazo de hasta 99 años y arrendamientos por tres generaciones fueron permitidos. En Prusia , el edicto del 14 de septiembre de 1811 declaró que las cargas derivadas del contrato de arrendamiento a largo plazo eran removibles; la escritura constitucional de 1850 solo permitía la transferencia de la propiedad total. Una ley prusiana del 2 de marzo de 1850 reguló la redención e introdujo la redención también en las partes prusianas del país adquiridas después de 1866. El pago a plazos (pensión) también podría realizarse en especie . Después de todo, esto también sucedió en Sajonia, Baviera, Württemberg, Oldenburg, etc.
En otros países ( Sajonia-Altenburgo , Sajonia-Gotha , Sajonia-Weimar , Sajonia-Meiningen , Lippe , Braunschweig , Schwarzburg-Rudolstadt, etc.) se permitió que existiera el arrendamiento a largo plazo. En ambas partes de Mecklenburg fue la forma casi exclusiva de propiedad campesina hasta 1918.
Después de que el Código Civil (BGB) entró en vigor el 1 de enero de 1900, el artículo 63 de la Ley de Introducción al Código Civil confirmó las disposiciones legales estatales sobre el derecho de arrendamiento, pero esta disposición ya no permitía el establecimiento de un arrendamiento.
Por la Ley del Consejo de Control No. 45 Art. X del 24 de abril de 1947, los arrendamientos a largo plazo fueron completamente abolidos en Alemania con la derogación del Art. 63 EGBGB . Los productos de bonos todavía existen hoy.
El derecho de edificación heredable en parcelas edificables a menudo se denomina incorrectamente arrendamiento a largo plazo .
literatura
- F. Klein-Bruckschwaiger: Artículo Erbleihe , en: Handwortbuch zur deutschen Rechtsgeschichte, Vol. I, 1971, Col. 968–971.
- Christian Reinicke: Arrendamiento . En: Léxico de la Edad Media (LexMA) . cinta 6 . Artemis & Winkler, Múnich / Zúrich 1993, ISBN 3-7608-8906-9 , Sp. 1607-1609 .
Observaciones
- ↑ También: Erbzinsleihe , Erbleihe , enfiteusis , Erbstand , Erbbestand , feudo hereditario y muchos otros nombres.
- ↑ También: Erbbeständer , Grundhold , Erbmeier , Erberecht , Erbzinsmann y muchos otros nombres.
- ↑ También: hereditarios inquilinos , arrendatarios hereditarios .
